2023-04-13
空き家の所有は維持・管理に手間や費用がかかるため、放置されてしまうことも多く、近年では社会問題に発展しています。
しかし、空き家を放置すると自治体から指導を受け、最終的には所有者の負担で強制的に解体されてしまうリスクがあることをご存じでしょうか。
このようなリスクを回避するためにも空き家は放置せずに活用する必要があります。
そこで今回は、活用方法として「売る」と「貸す」のどちらが良いのか、空き家の売却方法やポイントも併せてご紹介します。
岡山市全域で空き家を所有している方は、ぜひご参考にしてみてください。
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まずは、空き家の活用方法として「売る」と「貸す」のどちらを選択するのか、判断基準やそれぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。
空き家をどのように活用するのかは、空き家の状態によっても左右されます。
一口に空き家といっても長期間放置された倒壊寸前の空き家から居住者がいなくなってから日の浅いまだきれいな状態の空き家までさまざまです。
きれいな状態の空き家であれば「貸す」ことも選択肢に入ってきますが、そうでない場合は難しいかもしれません。
ただし、リフォーム費用を負担できる場合などは、空き家になってからある程度の年数が経過していても「貸す」ことを視野に入れられる可能性はあります。
また、売った場合と貸した場合に入手できる手取り額を比較することも大切です。
「売る」場合は税金に対する特例を利用すれば手取り額が上がるため、忘れずに計算しましょう。
ここから現時点での資産状況なども加味し、将来を見据えて慎重に判断する必要があります。
判断が難しいからと保留にすると維持・管理の手間や費用負担のみが続くため、注意してください。
空き家を「貸す」場合は、不動産を所有した状態を継続でき、家賃収入を得たり、管理を他人に任せたりできることがメリットです。
しかし、入居者が見つからなければ家賃収入が得られないほか入居者によっては部屋をきれいに使用してもらえずトラブルに発展する可能性も考えられます。
また、建物の所有者であることによって設備などの補修費も負担しなければなりません。
賃貸借契約の際、普通借家契約を選択するとこちらの都合で退去してもらうことが難しいため、期間に定めのある定期借家契約を選択したほうが良い場合もあります。
ただし、定期借家契約にすると借主が見つかりにくいというデメリットもあるため、注意が必要です。
「売る」場合は、まとまった現金が入手できるほか維持・管理の負担から解放されるメリットがあります。
しかし、思い入れのある不動産を手放すことは心情的に辛いものがあるかもしれません。
先述したことを参考に慎重な検討は必要ですが、総合的に判断すると売却をおすすめします。
なぜなら、空き家を貸しても管理から逃れられるわけではなく、不動産を所有している限りは手間や費用負担が発生するためです。
また、人口が減少傾向にある昨今では、賃貸物件の需要も減少しています。
最終的には売却する予定なのであれば、入居者が使用して劣化が進む前に高値で売れやすい早期売却をおこなうのが資金面からみてもお得です。
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前の章で空き家の活用方法として売却をおすすめしましたが、一口に売却といってもその方法はさまざまです。
空き家を売るためにはどのような方法があるのか、見ていきましょう。
空き家を売るための方法①古家付きで売る
古家と土地をセットで売る方法です。
家も一緒に売る場合は解体工事などが不要なため、すぐに売却の手続きを開始でき、手間やコストがかからないメリットがあります。
ただし、古家の状態によっては売却価格が低くなってしまう可能性もあるため、注意が必要です。
空き家の期間が長く劣化が激しい場合とそれほど期間が経過しておらずきれいな状態の場合とでは、売却条件が変わってくることも覚えておきましょう。
空き家を売るための方法②更地にして売る
空き家を解体し、更地にしてから売る方法です。
古家付きで売却するのが難しい場合に検討すると良いでしょう。
とくに立地が良ければ高く売れやすく、買主も見つかりやすいメリットがあります。
ただし、解体工事には時間と費用が必要な点は注意しましょう。
解体工事にかかる期間は10日から2週間ほど、費用は30坪の木造住宅で90万円から150万円が目安です。
このように解体工事には大きな費用がかかるため、更地にする手間やコストと低価格でそのまま売るときのコストを見比べて検討する必要があります。
空き家を売るための方法③リフォームしてから売る
家をリフォームして状態を整えてから売る方法です。
リフォームによって建物の資産価値を高められるため、高値で売れやすくなるメリットがあります。
しかし、更地にして売る場合と同じように時間や費用がかかる点に注意が必要です。
また、リフォームをおこなう場合は買主の好みに合致していなければ、逆に売れにくくなってしまう可能性があります。
そのため、リフォームをおこなうのであれば、誰にでも受け入れやすいスタンダードな内容のものを選択しましょう。
リフォームの要否の判断は個人でおこなうのが難しい側面もあるため、ぜひ事前に不動産会社までご相談ください。
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空き家を売ることにしたら、なるべく高値で売れるようにポイントを押さえて準備をしておくことが大切です。
最後に、空き家の売却で意識しておくポイントをご紹介します。
ポイント①空き家の状態把握をしておく
相続などの場合は実家が遠方にある方もいらっしゃるでしょう。
しかし、売却の前に目視で空き家の状況を確認し、現状を把握しておくことが大切なポイントです。
たとえば庭の雑草が伸びていたら掃除をしなければなりませんし、境界が曖昧な場合は確定のための測量が必要です。
現状を把握したうえで販売戦略を立てると売却の手続きもスムーズに進むでしょう。
ポイント②長期戦を見越した計画を立てる
年々増加傾向にある空き家はすぐに売却できるとは限らず、売却期間を早めに設定してしまうと値下げせざるを得なくなる場合があります。
とくに築古の場合は売却までに時間がかかる可能性が高くなるため、ゆとりをもったスケジュールを立てることが大切です。
その間にかかる維持費などの負担についても併せて考えておきましょう。
ポイント③3年以内の売却を目指す
空き家になってから3年以内なら税金が優遇される特例が適用になる可能性があります。
特例を活用すれば支払う税金が減るため、売却による利益が増えることにつながります。
たとえば相続で空き家を所有した場合は、相続から3年以内であれば「取得費加算の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除」の活用が可能です。
ただし、「3年以内」のほかにも満たさなければならない要件があることは覚えておきましょう。
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今回は、活用方法として「売る」と「貸す」のどちらが良いのか、空き家の売却方法やポイントも併せてご紹介しました。
空き家の所有権を残すと維持・管理の負担が続くため、最終的に売却を考えているなら税金面を考えても早めに手続きをおこなうのがおすすめです。
Torus不動産は、岡山市全域で不動産売却のサポートをおこなっております。
地域密着型のネットワークを活かし、岡山県の情報に精通したスタッフがお客様のご希望に合わせて早期売却を目指します。
岡山市全域で空き家を所有している方は、ぜひお気軽にご相談ください。