【2026年版　岡山市】離婚で不動産売却するときの流れは？タイミングや売却方法も解説

離婚することが決まった場合、不安を抱えるなかで、多くの手続きをこなす必要がありますよね。
とくに不動産を所有している場合、財産分与が必要になるため、売却も視野に入れなくてはなりません。
今回は、離婚で不動産売却する場合の流れやタイミング、最適な売却方法について解説します。
岡山市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

離婚で不動産売却するときのタイミング

まずは、離婚で不動産売却するときの流れとタイミングについて解説します。
不動産売却のタイミングは、離婚前または離婚後です。
それぞれメリットとデメリットがあるため、夫婦の事情や住宅ローンの状況、かかる税金などによって決めると良いでしょう。

離婚前のタイミングが適しているケース

離婚前が適しているのは、夫婦関係が悪化している場合です。
離婚後に売る場合、夫婦関係が解消したあとも連絡を取ることになります。
不動産は売りに出したからといって、すぐに成約に至るわけではありません。
一般的には3～6か月ほどかかり、立地や建物の状態などによってはそれ以上の期間がかかります。
もし離婚後に連絡が取れなくなったり、話し合いがおこなえなかったりする場合、スムーズに不動産売却できないでしょう。
また、急いで売りたいがために、価格を相場より下げて売り出したり、購入希望者から言われるがままに値下げしたりするケースがあります。
安く売ってしまうとその分手元に残るお金が減り、赤字になるかもしれません。
さらに、離婚前の不動産売却では贈与税に注意が必要です。
売却で得た売却金を離婚前のタイミングで分けてしまうと、贈与と見なされ、贈与税が課税される恐れがあります。
たとえば夫名義の家を売り、売却金の半分を妻が受け取った場合、税金がかかるのは妻側です。
贈与税は財産を受け取った側にかかるため、離婚前に不動産売却する場合は、税負担のリスクについても理解しておく必要があります。

離婚後のタイミングが適しているケース

離婚後が適しているのは、落ち着いた状況で売却活動を進めたい場合です。
離婚前に売る場合、届出を出す日までに売却を完了させなくてはなりません。
そのため、時間的な余裕がない状態で不動産売却することになります。
離婚後であれば、引っ越しや名字の変更などの手続きを終えた状態で売却活動を開始することが可能です。
手続きが重なって疲弊したり、やむを得ず値下げに踏み切ったりといったことも避けられるでしょう。
また、不動産売却では大きなお金が動くため、慎重に手続きを進める必要があります。
売却活動に専念できれば高値での売却につながり、満足度の高い不動産売却がおこなえます。
離婚後のタイミングであれば、贈与ではなく財産分与となるため、贈与税が課税される心配もありません。
ただし、夫や妻と連絡を取る必要があることに注意が必要です。
引き渡しが終わるまでは、なにかのタイミングで連絡を取り合う必要性が出てきます。

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離婚が理由で不動産売却する場合の手続きの流れ

続いて、離婚が理由で不動産売却する場合の手続きの流れについて解説します。

流れ1：土地や建物の名義を確認する

まずは、土地や建物の名義が誰になっているのかを確認します。
夫婦どちらかの単独名義だと思っていても、共有名義だったり土地のみが親の名義になっていたりするケースがあるからです。
不動産は名義人でないと売ることができないため、名義の確認は必須となります。
名義は法務局に保管されている登記簿謄本を取得することにより、確認することが可能です。

流れ2：ローン残債がいくらあるのかを調べる

名義が確認できたあとの流れは、ローン残債がいくらあるのかを調べることです。
ローン残債が売却金を上回っている場合、オーバーローンとなるため、そのままでは不動産売却ができません。
不足分を貯金で補ったり、親族から借り入れしたりして、ローン残債を完済する必要があります。
ローン残債が売却金を下回っているアンダーローンであれば、問題なく売ることが可能です。

流れ3：不動産会社に依頼して売却活動を進める

ローン残債の状況が分かったあとの流れは、不動産会社に依頼して売却活動を進めることです。
まずは査定に出し、いくらで売れそうなのかを把握します。
そのあとの流れは、不動産会社との媒介契約の締結です。
媒介契約書には、契約期間や仲介手数料の金額など、不動産会社と決めた契約内容が記載されています。
販売活動をおこない、買主が見つかれば、売買契約の締結や引き渡しを経て不動産売却の完了です。

流れ4：財産分与の方法を決定する

売却が完了したあとの流れは、財産分与の方法を決定することです。
基本的には折半となりますが、話し合いによって割合は決めることができます。
話し合いができなかったり、揉めてしまったりする場合は、調停や審判に移行することになるでしょう。
売却せずに、夫婦のどちらかが住み続けるケースもあります。
そのような場合は、住み続ける側が引っ越しする側に、査定額の半分を渡すのが一般的です。
たとえば家の価値が2,000万円で妻が住み続ける場合、妻は夫に1,000万円を支払います。

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売却の流れとともに知っておきたい離婚時の不動産の売却方法

最後に、離婚時の不動産売却方法について解説します。

仲介

売却方法としてまず挙げられるのが、仲介です。
仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼し、買主を探す方法となります。
仲介は高値で売れる可能性があるため、高く売却したい方におすすめです。
ただし、先述のとおり、不動産は売りに出してもすぐに成約に至るわけではありません。
仲介の場合、インターネット上に物件の情報を掲載したり、ポスティングチラシを作成したりして買主を探します。
購入希望者がいなければ、成約に至るまでに長い期間がかかるでしょう。
仲介で売る場合は、余裕を持った売却スケジュールを組むことが大切です。

買取

買取とは、不動産会社が直接物件を買取する方法です。
買主が不動産会社となるため、売却活動をおこなう必要がありません。
査定額に納得できれば、すぐに売却できるのがメリットです。
買取の場合、仲介では売れなそうな土地や建物でも、売却できる可能性があります。
築年数が経過していて建物の状態が悪かったり、不便な立地にあったりする場合は、買取を検討なさってください。

任意売却

任意売却とは、ローン残債がある土地や建物を売る方法です。
ローンを使って不動産を購入すると、抵当権が設定されます。
抵当権とは、土地や建物を担保にする権利です。
万が一返済が不可となったときに、担保にしている不動産強制的に売却し、貸したお金を回収します。
「抵当権が設定されている=ローン残債がある」ということなので、完済しないと売却することができません。
オーバーローンで返済に充当できる資金がない場合は、金融機関に相談のうえ、任意売却で売るのも一つの方法です。

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まとめ

不動産売却するタイミングは離婚前と離婚後があり、夫婦の関係性や税金の有無などを考慮して決めるべきといえます。
査定や売却活動などを経て家を売却し、夫婦で決めた方法で財産分与をおこなうのが一般的な流れです。
仲介や買取、任意売却などいくつかの売却方法があるため、適した方法を選ぶことがポイントです。
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