【2024年度・岡山版】空き家を売りたい場合の最適な選択肢とは？費用についても解説

親から相続した実家など、空き家のまま放置してしまっている不動産はありませんか？
売りたいとは思いつつ、最適な方法がわからないという方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、「現状のまま売却する」「更地にしてから売却する」という2つの売却方法についてご紹介するとともに、空き家を売却する際にかかる費用についても解説します。
岡山市で空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてくださいね。

売りたい空き家を現状のまま売却する方法とは

今後も住む予定のない空き家は、少しでも早い売却をおすすめします。
空き家は所有しているだけでも固定資産税や管理費といったコストがかかるからです。
また、空き家として放置する期間が長くなればなるほど、劣化が進んで不動産としての資産価値が下がってしまいます。
しかし、売りたいと考えてはいても、売却方法がわからないという方もいますよね。
空き家を売却する方法は主に2パターンです。
ここから売却方法ごとの特徴やメリットについて解説していくので、売りたい空き家に適した方法を選んでくださいね。

空き家を現状のまま売却する方法

空き家を売却する方法の1つめは、空き家を残して現状のまま売却する方法です。
現状のまま売却する場合にも、2つの選択肢があります。
1：古家付き土地として売却する
古家付き土地とは、文字どおり古い家が建った状態の土地のことをいいます。
建物自体に査定で値段が付かない場合に、あくまで土地のみの価格として売却する方法です。
「中古物件」ではなく「古家」と判断される明確な定義はありませんが、木造建築の場合、築年数が法定耐用年数の22年を超えると不動産としての資産価値がゼロになるとされています。
しかし、建物にも値段をつけるかどうかは売主が自由に判断して問題ありません。
築年数の古い家に魅力を感じる買主もいるため、ご自身の空き家を「古家付き土地」に分類するかどうかは慎重に判断しましょう。
2：中古物件として売却する
築年数が浅い空き家や現状の管理状態が良い空き家であれば、中古物件として売却する方法があります。
必要に応じてリフォームやハウスクリーニングをおこなうことで、よりスムーズに高額での売却が期待できるかもしれません。
これまで日本では「マイホームの購入といえば新築物件」という考えが主流でしたが、近年は自分好みにリノベーションできる中古物件にも注目が集まっています。

空き家を現状のまま売却するメリット

空き家を現状のまま売却する最大のメリットは、解体の必要がないため費用が抑えられる点です。
また、解体の工期を待つことなく、現状のまますぐ売却活動にとりかかることができます。
さらに、建物を現状のまま残しておくことで「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、固定資産税の負担を軽減できる点も大きなメリットです。

売りたい空き家を更地にしてから売却する方法とは

売りたい空き家の築年数が古い場合や、人が住める状態ではない場合は、思い切って解体して更地にしてから売却するという方法があります。
新築を予定している買主にとっては更地のほうが使い勝手が良いため、空き家が建っている土地よりも早く高く売れる可能性が高くなるでしょう。
更地にするための解体費用はかかりますが、なるべく短期間で確実に売りたいと考えている方に適した方法だといえます。

空き家を更地にしてから売却するメリット

古い空き家は、売りたいと思って売却活動を始めてもすぐに売却できるとは限りません。
売却活動中も定期的な見回りやメンテナンスが必要になるため、更地にすることでそれらの手間から解放されるというメリットがあります。
また、劣化の進んだ空き家の場合は、倒壊のリスクや街の景観への影響についても考慮しなくてはなりません。
さらに、人の出入りがない空き家は放火といった犯罪の標的にされやすいともいわれています。
空き家を更地にすれば、そのようなトラブルについて心配する必要はありません。
また、現地を訪れた買主に対しても、すっきりとした更地の状態のほうが好印象につながる可能性が高くなります。

空き家を売りたい場合にかかる費用の目安とは

ここでは、空き家の売却にかかる費用について項目ごとに解説します。

空き家の売却にかかる費用1：解体費

空き家を更地にしてから売りたい場合は、解体費用がかかります。
費用相場は空き家の構造や広さによって異なりますが、「1坪あたり」の目安は次のとおりです。

• 木造の場合：3.1万円～4.4万円
• 鉄骨造の場合：3.4万円～4.7万円
• 鉄筋コンクリート造の場合：3.5万円～8万円

あくまで目安ではありますが、上記は建物解体のみになりますので、庭石・植栽・ブロック塀など撤去物がある場合は別途費用がかかります。

※お家の中にも何もない状態になりますので、下記記載の残置物がありますと別途費用がかかります。

空き家の売却にかかる費用2：残置物の処分費

相続した空き家には以前住んでいた方の残置物が残されているケースが多いため、売却前に処分する必要があります。
残置物とは家具、家電製品、衣類など住民が残した私物全般のことを指し、不動産を売却する際には売主側がすべて持ち出すか処分するという考えが一般的です。
物量にもよりますが、残置物の処分を業者に依頼した場合の費用は、およそ20万円～100万円ほどになると考えておきましょう。

空き家の売却にかかる費用3：仲介手数料

不動産会社に空き家売却の仲介を依頼した場合、売買契約が成立した際に仲介手数料が発生します。
仲介手数料の金額は法律によって上限が決められているため、上限額に合わせて仲介手数料を設定しているケースが一般的です。

空き家の売却にかかる費用4：登録免許税

相続した空き家を売りたい場合は、売却前に相続登記が必要です。
相続登記とは、相続した不動産の所有者名義を被相続人の名前から相続人の名前に変更する手続きのことをいいます。
その手続きの際、登録免許税という税金を支払わなければなりません。
相続登記の際に支払う登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4％」の計算式で求めることができます。
手続きは法務局でおこないますが、提出書類には専門的な内容のものも多いため、不安な方は司法書士に依頼すると安心です。
その場合は、司法書士への報酬として5万円～8万円ほどが必要になると考えておきましょう。

空き家の売却にかかる費用5：譲渡所得税

空き家を売却して利益を得たら、利益の部分に対して譲渡所得税が課されます。
ここでいう利益とは空き家の売却価格そのものではなく、売却価格から「取得費」や「譲渡費用」などを差し引いた「譲渡所得」のことを指すので注意しましょう。
譲渡所得の税率は不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年超えの「長期譲渡所得」に該当するのであれば税率は20.315％、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当するのであれば税率は39.63％です。
なお、相続した不動産の場合は相続してからの期間をカウントするのではなく、被相続人が不動産を取得してからの所有期間が引き継がれます。

まとめ

空き家を売りたい場合、主に「現状のまま売却」「更地にしてから売却」という2つの方法があります。
それぞれの特徴を理解したうえで、空き家の状態や「なるべく早く売りたい」「費用をかけずに売りたい」といったご自身の希望に適した方法を検討しましょう。
また、必要な費用も売却方法によって異なるので注意が必要です。

岡山市でも平成30年段階空き家は約5.3万戸と言われており、住宅総数に占める割合は14.4％となっております。これは全国的平均もしくは他の政令指定都市と比較しても高い水準です。

また４種類に分類される空き家の中でも個人所有者管理に分類される『その他』が約４割占めていると言われ、老朽化・破損が進んでいる状態です。瓦が飛ぶ・植栽が隣地へ越境してきている・虫が発生しやくなっているなど空き家になってしまうと近隣からのクレームに発展してしまう可能性があります。

Torus不動産では、売却はもちろんですが、管理などのご相談もお受けいたします。

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