不動産の相続税評価額はどう決める？土地と建物に分けて解説

相続が発生した際、不動産の評価額は相続税の計算に大きく影響します。
初めての相続では、「相続税評価額とは何か」「どうやって算出するのか」がわからず、戸惑う方も少なくありません。
とくに土地と建物では評価の方法が異なるため、正しく理解しておくことが重要です。
この記事では、不動産の相続税評価額について、土地と建物それぞれの計算方法を解説します。
岡山市で不動産の相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続前に知っておきたい！相続税評価額とは？

相続が発生すると、まずは遺産の総額を把握する必要があります。
これは、遺産総額が基礎控除額を超えた場合にのみ相続税が課されるためです。
その際に基準となるのが「相続税評価額」であり、正確な税額を算出するうえで重要な役割を果たします。
ここでは、まず相続税評価額とは何か、その基本から確認しておきましょう。

相続税を計算する際の基準となるもの

相続税評価額とは、相続税を算出するための基準となる価額です。
相続税は固定資産税とは異なり、申告納付が必要で、財産ごとの評価額をもとに納税額を計算します。
そのため、まず被相続人が所有していたすべての財産を洗い出し、それぞれの相続税評価額を求めたうえで総額を算出しなければなりません。
対象となる財産は、現金や預貯金、不動産（建物・土地）、自動車、有価証券、貴金属、貸付金など多岐にわたります。
これら一つひとつについて相続税評価額を計算し、合算することで相続税の課税対象となる遺産総額が決まります。

時価を基準にした評価方法

評価方法は財産の種類によって異なりますが、基本的には時価がベースとなります。
たとえば、現金は額面そのまま、有価証券は相続開始日時点の価格を基に評価するのが一般的です。
一方で、不動産は独自の評価方法が用いられます。
建物（家屋）は固定資産税評価額、土地は路線価方式または倍率方式によって評価額を算出します。
また、不動産の用途や形状によっても評価方法が変わるため、正確な評価を出すには専門知識が必要です。
複雑なケースでは、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋や建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに計算します。
土地と比べて比較的シンプルな計算ですが、賃貸物件の場合は評価方法が異なるため注意が必要です。
ここでは、被相続人が利用していた場合と第三者に貸していた場合、それぞれの評価方法を解説します。

被相続人が自ら利用していた場合

被相続人が自宅として利用していた家屋や建物については、以下のシンプルな計算式で評価額を求めます。
固定資産税評価額 × 1.0
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の家屋であれば、相続税評価額も同額の2,000万円となります。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される「固定資産税納税通知書」に記載されているため、事前に確認しておきましょう。

第三者に貸していた場合

被相続人が所有する建物を第三者に賃貸していた場合は、借家権（しゃっかけん）を考慮して評価します。
借家権とは、賃借人が建物を借りて住む権利のことです。
賃貸している建物は、所有者が自由に利用できない制約があるため、評価額が減額されます。
この場合の計算式は次のとおりです。
固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合)
借家権割合は、全国一律で30％（0.3）と定められています。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の賃貸物件の場合、相続税評価額は1,400万円となり、被相続人が居住していた場合（2,000万円）と比べて、評価額が600万円低くなります。
このように、第三者に賃貸している建物は借家権の影響で相続税評価額が減額されるため、納税額を抑えることが可能です。
損をしないためにも、賃貸中の建物を相続する場合は「借家権」を忘れず考慮して評価しましょう。

賃貸物件全体を相続する場合

アパートや賃貸マンションなど、建物の一部または全部を賃貸している物件を相続した場合は、さらに「賃貸割合」を加味して評価します。
賃貸割合とは、建物全体に対して実際に賃貸に出している部分の割合です。
賃貸割合が高いほど、所有者の自由な利用が制限されるため、評価額はさらに低くなります。
この場合の計算式は次のとおりです。
固定資産税評価額 × [1 - (借家権割合 × 賃貸割合)]
たとえば、固定資産税評価額が7,000万円で賃貸割合が50％の場合、相続税評価額は「7,000万円 × [1 - (0.3 × 0.5)] = 7,000万円 × 0.85 = 5,950万円」です。
もし賃貸割合が80％であれば、さらに評価額が下がり、税負担も軽くなります。
賃貸割合は、実際に賃貸借契約を結んでいる部屋の割合を基に判断するため、相続時に正確に確認しておくことが大切です。

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不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

土地の相続税評価額を求める方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
土地も家屋・建物と同様に、利用状況や契約内容によっては評価額が下がるケースがあります。
最後に、基本的な評価方法とともに、土地の評価額を減額できる要素についても確認しておきましょう。

路線価方式とは

路線価とは、道路に面している土地1㎡あたりの価格のことです。
毎年7月に国税庁が公表しており、一般に市街地や住宅地など都市部の多くはこの方式で評価します。
路線価が設定されている土地の場合は、以下の計算式で評価額を求めます。
土地の路線価 × 土地の面積
たとえば、路線価が30万円で土地の面積が400㎡の場合、評価額は「30万円 × 400㎡ = 1億2,000万円」です。
路線価は国税庁のホームページ内「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
土地面積は登記簿謄本や固定資産税納税通知書などから確認しましょう。

倍率方式とは

倍率方式は、路線価が設定されていない地域の土地を評価する方法です。
たとえば、市街化が進んでいない地域や道路に面していない土地などが該当します。
この場合は、国税庁が定めた倍率（評価倍率）を使い、次の式で評価額を求めます。
固定資産税評価額 × 倍率
倍率は国税庁ホームページの「倍率表」で確認できます。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円で倍率が1.3であれば、評価額は「2,000万円 × 1.3 = 2,600万円」です。
対象地域は路線価図に「倍率地域」と明記されていますので、まずは確認してみましょう。

土地の相続税評価額の減額要素

土地の相続税評価額は、形状や利用状況などに応じて減額できる場合があります。
たとえば、アパートなどが建っている土地は「貸家建付地」として評価され、一般に20％程度減額されます。
また、形がいびつな土地（旗竿地・L字型など）は、整形地よりも利用価値が低いため減額対象となるのが一般的です。
その他、私道に面する土地や傾斜地や一部が崖地になっている土地なども、減額評価の対象になります。
該当する可能性がある場合は、早めに税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、適切な対応を検討することをおすすめします。

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まとめ

相続税評価額とは、相続税を算出する際に財産の価値を判断する基準となる金額のことです。
家屋や建物の評価額は、固定資産税評価額と同じ金額となるため、比較的簡単に計算できます。
一方、土地の評価額を算出するには、まずその土地に路線価が設定されているかどうかを確認します。
路線価があれば、土地の面積に路線価を掛けて計算し、路線価がない場合は固定資産税評価額に国が定める倍率を掛けて求めましょう。
ご自身での計算が難しい場合は、税理士や税務署の職員など専門家に相談するのがおすすめです。
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