不動産売却に必要な媒介契約とは？それぞれのメリット・デメリットを解説

不動産を売却する際は、不動産会社に買主を探すサポートを依頼することが一般的ですが、その際、不動産会社と媒介契約を締結することが義務付けられています。
3種類の媒介契約の特徴や違いを理解し、自分に合う媒介契約を見つけましょう。
今回は、不動産売却に必要な3種類の媒介契約が持つ特徴やメリット・デメリットについて解説します。
媒介契約の注意点も解説しますので、岡山市周辺で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却に必要な媒介契約とは

不動産を売却する際は、自分で買主を見つけるのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
仲介を依頼する際に不動産会社と締結する媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ次のように特徴が異なります。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、売却を依頼できるのは1社のみで、他に不動産会社に重ねて依頼することができません。
また、親戚や知人などの買主を自分で見つけた場合も、不動産会社を通して売却しなくてはなりません。
専属専任媒介契約では、媒介契約を締結した翌日から5営業日以内に、不動産会社のネットワークシステムであるレインズへの登録しなければなりません。
また、1週間に1度以上の頻度で、販売状況を報告する義務があります。
契約期間は3か月以内と定められおり、売主の希望があれば更新することができます。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、専属専任媒介契約同様に、1社のみに売却を依頼できる媒介契約です。
専属専任媒介契約とは異なり、自分で買主を見つけて直接取引することができます。
専任媒介契約では、レインズへの登録が媒介契約を締結した翌日から7営業日以内、2週間に1度以上の販売状況報告の義務があります。
契約期間は専属専任媒介契約と同じく3か月以内で、売主の希望があれば更新することが可能です。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、複数社に売却を依頼することができ、自分で買主を見つける自己発見取引も可能な媒介契約です。
レインズへの登録は任意で、販売状況を報告する義務もありません。
契約期間は法律による規定はありませんが、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約書では3か月以内となり、両者の合意があれば自動更新も可能です。
3種類の媒介契約の中では、もっとも制約の少ない媒介契約といえるでしょう。

不動産売却に必要な媒介契約それぞれのメリット・デメリット

3種類の媒介契約のメリット・デメリットを理解し、自分に合った媒介契約を見つけましょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、売却を依頼できるのが1社のみなので、広告に費用をかけるなど積極的な売却活動が期待できることです。
また、5日以内にレインズへ登録義務があることから、すばやく他の不動産会社へ広く情報共有がなされ、早期売却へとつながります。
販売状況の報告が1週間に1度以上と頻度が高く、売主が販売活動を把握しやすいメリットもあります。
デメリットは、自己発見取引ができないため、親などの身内が買うことになっても、不動産会社をとおして契約しなければならないことです。
契約期間内に媒介契約を解除する場合は、違約金が発生する可能性もあります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約と同じく依頼できるのが1社のみのため、積極的な売却活動が期待できることです。
レインズへの登録義務もあるため、他の不動産会社へ情報が共有され売却がしやすいメリットもあります。
また、販売状況の報告義務もあり、自己発見取引も可能です。
ただし、自己発見取引で売却になった場合は、それまでかかった調査費用などが売主負担になる可能性があります。
専任媒介契約のデメリットは、専属専任媒介契約に比べて販売状況報告の頻度が少ないことが挙げられます。
自己発見取引の予定がなく、頻繁に販売状況を確認したい方は、専属専任媒介契約を選ぶことがおすすめです。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは、制限が少なく複数の不動産会社に売却を依頼できることです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約では、他の不動産会社と媒介契約を締結すると違約金が発生しますが、一般媒介契約では違約金がありません。
また、レインズへの登録が任意となるため、周囲に気付かれずに売却したい方は、一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。
デメリットは、レインズに登録しない場合に他の不動産会社への情報共有が難しく、売却に時間がかかる可能性があることです。
複数の不動産会社に依頼した場合は、何社とも連絡を取り合う手間もかかります。
また、販売状況の報告義務がないため、販売状況を把握するのが難しくなるでしょう。

不動産売却で必要な媒介契約の注意点

不動産会社と媒介契約を締結する際の注意点や、媒介契約を選ぶポイントをご紹介します。

売却期間を考慮する

媒介契約を締結する際は、希望の売却期間を考慮し選択することが注意点として挙げられます。
早期売却を希望するなら、レインズへの登録義務がある専属専任媒介契約と専任媒介契約がおすすめです。
レインズへの登録によって、全国の不動産会社に物件をアピールすることができ、早期売却が期待できます。
売却期間よりも周囲に知られずにじっくり売却したい方や、売却方法の選択肢を増やしたい方は、一般媒介契約が向いているといえます。

不動産の特徴を考慮し選択する

媒介契約を選択する際は、不動産の立地や築年数などを考慮し選択することも注意点です。
駅近で人気のある立地や、築浅で売却しやすい物件ならば、一般媒介契約でも早期売却が期待できます。
一方、売却が難しい物件の場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約がおすすめです。
不動産ポータルサイトへやレインズなど、さまざまな媒体を通じて販売活動がおこなわれます。
販売状況の報告義務もあるため、頻繁に連絡を取り合いながら、販売戦略を練ることも可能です。

提供する情報を統一する

一般媒介契約で複数社に依頼した場合は、すべての不動産会社に同じ情報を提供することが注意点として挙げられます。
不動産会社によって売却価格が違っていれば、購入希望者が混乱し良い印象を与えられません。
物件の価格や設備の状況、不具合箇所など、不動産会社に伝える情報を統一するよう注意しましょう。

内見のバッティングに注意する

一般媒介契約で複数社に依頼した場合の注意点は、内見がバッティングしないようにすることです。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、不動産会社が内見のスケジュール管理をおこないます。
けれども、一般媒介契約で複数社に依頼した場合は、売主が依頼した不動産会社に内見のスケジュールを報告しなければなりません。
そのため、一般媒介契約では、売主が積極的に不動産会社に情報提供することが注意点となることを知っておきましょう。

まとめ

不動産売却時には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約から1つを選び、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約を選ぶ際は、希望の売却期間や物件の特徴を考慮し選択することが大切です。
一般媒介契約では、不動産会社への情報提供を統一することに注意しましょう。
Torus不動産では、岡山市を中心に、不動産取引のサポートをしております。
不動産売却をご検討の方や、不動産に関するお悩みがある方は、お気軽に弊社までご相談ください。