不動産を相続したときにかかる税金とは？計算方法や税金対策をご紹介

不動産を相続する場合は、どのような税金の種類がかかるのかわからず、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
相続税の納税が必要な場合でも、基礎控除額の計算や税金対策を知っていれば安心です。
今回は、不動産を相続した際にかかる税金の種類や相続税の計算方法、税金対策をご紹介します。
岡山市で相続による不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の相続で発生する税金の種類とは

不動産を相続する際に発生する税金には、「相続税」と「登録免許税」の2種類があります。
それぞれの種類の特徴や納税方法をご紹介します。

相続税とは

相続税とは、相続によって財産を相続した方に課税される税金の種類です。
相続税には基礎控除が設けられていて、遺産総額から基礎控除額を差し引いた額に相続税が課税されます。
相続税の課税対象となる遺産は、現金や預貯金、株式や不動産などの財産から、負債や葬儀費用などを差し引いた金額です。
年間110万円までの贈与は非課税となりますが、相続から3年前までの贈与は110万円以内に関わらず、相続税の課税対象となる場合があります。

相続税の納税方法

基礎控除を差し引いても相続税が発生する場合は、相続税の申告と納税が必要です。
相続税は税務署から課税の通知が来る訳ではないので、自分で計算して納税するか、税理士などに手続きを依頼することになります。
相続税の申告は、相続の発生を知った翌日から10か月以内に申告書を税務署に提出しておこないます。
納税は相続税の納付書を作成し、申告と同じく10か月以内に金融機関に振り込むか、クレジットカードなどで支払います。

登録免許税

相続した不動産を所有する場合は、不動産の名義を変更するために法務局で相続登記をしなければなりません。
相続登記の際に、「固定資産税評価額×0.4%」の登録免許税が課税されます。
固定資産税評価額は、毎年春頃送付される固定資産税納税通知書で確認することができます。
固定資産税評価額がわからない場合は、役所で確認することも可能です。

登録免許税の納税方法

登録免許税は、原則的に現金での納付になりますが、3万円以下の場合は、収入印紙で納税することが可能です。
金融機関で支払う場合は、登録免許税納付書に必要事項を記入し、窓口で登録免許税を支払います。
登録免許税を支払うと領収書が発行されるので、その領収書を法務局の申請書に貼り付けて提出することが必要です。
収入印紙で納税する場合は、金融機関や法務局で収入印紙を購入し、申請書に貼り付け法務局に提出します。
登録免許税が3万円以上でも、収入印紙で納税できる場合もありますので、法務局に確認してみましょう。

不動産の相続で発生する税金とは？相続税の計算方法

相続税の計算方法がわかれば、相続によって相続税が課税されるかどうかを知ることができます。
相続税の計算方法を流れに沿ってご紹介します。

遺産総額を調べる

相続税の計算で最初におこなうことは、遺産総額がいくらになるのか調べることです。
預貯金や不動産などのプラスの財産から負債や葬儀費用を差し引き、遺産総額を算出します。
死亡保険金や死亡退職金がある場合は遺産総額に加算しますが、非課税限度額「500万円×法定相続人の数」を差し引くことができます。

遺産総額から基礎控除額を差し引く

次に、遺産総額から基礎控除額を差し引いて、課税される遺産総額を計算します。
基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、「3,000万円+600万円×3=4,800円」で、基礎控除額が4,800円であることがわかります。
遺産総額から4,800円を引いても遺産がある場合は、相続税の課税対象です。

課税価格を計算をする

次に、法定相続割合で遺産を分けたと想定し、相続人それぞれの相続税の課税対象となる課税価格を計算します。
たとえば、課税価格が4,000万円、相続人が配偶者と子ども2人の場合の相続税の計算は次のとおりです。
配偶者：4,000万円×2分の1=2,000万円
子ども1：4,000万円×4分の1=1,000万円
子ども2：4,000万円×4分の1=1,000万円
上記の数字が法定割合に応じた相続人それぞれの課税価格です。

相続税を計算する

次に、相続人それぞれの課税価格に対し、相続税の税率を掛けて計算します。
相続税の税率や控除額は、課税価格により次のように異なります。

• 1,000万円以下：税率10%・控除額0円
• 3,000万円以下：税率15%・控除額50万円
• 5,000万円以下：税率20%・控除額200万円
• 1億円以下：税率30%・控除額700万円
• 2億円以下：税率40%・控除額1,700万円

「課税価格×税率-控除額」で計算した各自の相続税を合計し、実際の相続割合で按分すれば、各自の相続税が算出されます。
それぞれの相続税から利用できる控除額を差し引いた金額が、相続人それぞれの相続税です。

不動産の相続にかかる税金を抑える対策とは

生前に税金対策をおこなうことで、相続税の負担を減らせる場合があります。
税金対策の種類を知って、活用できるものがないか確認しておきましょう。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度とは、住宅資金のために生前贈与をした場合に、最大1,310万円までが非課税となる税金対策です。
父母や祖父母など直系尊属から受け取った住宅購入資金が対象で、利用するためには、翌年に確定申告や利用のための申請が必要になります。
また、原則的に贈与を受けた翌年の3月15日までに、贈与された資金を使って住宅を購入し、住み始めなければなりません。
住宅資金贈与制度を利用すれば、贈与税もかからず相続税対策も可能です。
家を購入する予定があるなら、税金対策が可能な住宅資金贈与制度の利用を検討しましょう。

配偶者贈与制度

居住用不動産を購入する資金として配偶者に贈与する場合は、2,000万円までが非課税となる配偶者贈与制度があります。
配偶者贈与制度はおしどり贈与とも呼ばれ、婚姻20年以上の夫婦にのみ利用できることが特徴です。
配偶者贈与制度を利用するためには、贈与を受けた翌年の確定申告と申請手続きが必要になります。
ただし、贈与された方が先に亡くなった場合は、税金対策の効果がなくなる可能性があることも知っておきましょう。

相次相続控除

10年の間に2回相続が発生した場合は、相次相続控除を利用して税金対策ができる場合があります。
相次相続控除を利用すれば、相続税から一定の金額を差し引くことが可能です。
この制度を利用するためには、1回目の相続時に相続税を納税していることと、二次相続であることが条件になります。
10年間に相続が続けて発生した際は、税金対策のためにも、適用要件を満たしているか確認しましょう。

まとめ

不動産を相続した際は、不動産の名義変更である相続登記をおこない、登録免許税を納付します。
相続税は遺産総額から基礎控除額を差し引いても残った遺産額に課税される税金の種類です。
生前贈与によっては、相続税対策が可能な方法もあるため、利用できる制度がないか確認しておきましょう。
Torus不動産では、岡山市を中心に不動産取引のサポートをしております。
相続した不動産の売却をご検討の方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。