空き家を放置するデメリットとは？空き家を売却する方法をご紹介！

相続などで家を所有することになっても、遠方や多忙のために管理できずに放置されるケースがあります。
空き家を放置したままでいると、さまざまなリスクやデメリットが生じるため、早めに対処することが必要です。
今回は、空き家を放置するデメリットや税負担の増加リスク、2種類の売却方法について解説します。
岡山市周辺で空き家を所有の方は、ぜひ参考にしてください。

空き家を放置するデメリットとは

空き家を活用せずに放置すると生じるデメリットをご紹介します。

老朽化のデメリット

換気がされない家は湿気が溜まり、木材の腐敗やカビの原因となります。
湿気により木材が老朽化し雨漏りが発生すれば、ますます老朽化が早まるうえに、修繕に費用がかかってしまうでしょう。
また、通水がおこなわれない家は水道管が乾燥し、破裂や錆の発生リスクも生じます。
下水からの悪臭も発生し、害虫やネズミが侵入する可能性もあるため注意が必要です。
人が住む家は換気や通水がおこなわれ自然に管理されている状態ですが、空き家は適切な管理を定期的におこなわなければなりません。

犯罪に巻き込まれるリスク

空き家は人目につきにくいことから、深夜の時間帯を狙って家財の盗難や放火犯の標的にされる可能性があります。
また、犯罪者が空き家を拠点として活動するケースもあり、意図せず犯罪に巻き込まれるリスクがあります。
犯罪に巻き込まれないためには、空き家であっても防犯対策をおこなうことが必要です。
空き家でもあっても適切な管理をおこない、度々人が訪れていることを周囲に知ってもらいましょう。
近隣の方とも普段からコミュニケーションを取ることで、不審者が空き家をうろついていた、不法投棄をされているといった情報を知らせてくれる場合もあります。

近隣トラブルに発展するデメリット

空き家の放置は近隣住民にも被害がおよび、近隣トラブルに発展するデメリットがあります。
害虫や害獣が繁殖し糞尿のにおいが漂う状態では、衛生面で近隣に迷惑を及ぼすでしょう。
また、景観の悪化は、空き家だけでなく周辺地域の資産価値を下げることになり、近隣にも大きな影響が生じます。
また、倒壊や火事で近隣にも被害が及ぶ場合は、賠償責任を負う可能性もあるため注意が必要です。

空き家を放置すると負担が増す税金とは

空き家を所有していても、光熱費もかからず負担が少ないと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
けれども、空き家であっても税金の納付義務があり、場合によっては税負担が増加するリスクあります。
空き家に課税される税金の種類や、税負担が増加するリスクについて解説します。

空き家にかかる税金の種類

不動産を所有している方が納税する固定資産税と都市計画税は、空き家を所有している場合も課税対象となります。
固定資産税とは、1月1日時点で不動産を所有している場合に支払う税金で、都市計画税は、1月1日の時点で市街化区域内に不動産を所有している方が課税される税金です。
固定資産税と都市計画税は、土地の上に建物がある場合に、次のような軽減措置を受けられます。
小規模住宅用地（敷地が200㎡以下の部分）：固定資産税6分の1・都市計画税3分の1
一般住宅用地（敷地が200㎡を超える部分）：固定資産税3分の1・都市計画税3分の2
ただし、この軽減措置は特定空家に指定され、行政指導にしたがわず勧告を受けると適用除外となってしまいます。

特定空家とは

特定空家とは、平成27年に施行の「空家等対策の推進に関する特別措置法」で規定された空き家のことです。
特定空家に指定される条件は、以下のとおりです。

• 放置すれば倒壊の危険性がある
• 放置すれば著しく衛生上有害な可能性がある
• 適切な管理がおこなわれていないために著しく景観を損なっている
• 周辺の環境保全のために放置するのが不適切な状態

これらの条件に該当すると、特定空家に指定され、税金の値上がりなど行政処分を科される可能性があります。

特定空家に指定されてから増税されるまでの流れ

特定空家に指定されたからといって、すぐに税金が値上がりする訳ではありません。
まず自治体の調査によって特定空家に指定されたら、空き家の改善を求める助言・指導を受けます。
この時点で改善されれば特定空家の指定は解除されますが、そのまま放置していると書面による勧告がおこなわれます。
固定資産税や都市計画税の軽減措置がなくなるタイミングは、勧告を受けたあとです。
ただし、勧告後に空き家の状態が改善されれば、税金値上がりの措置が解除されます。
勧告後も放置していると、50万円以下の罰金や、解体費用を差し押さえられ強制的に解体される可能性もあります。

空き家を放置しないためにも検討したい売却方法

放置された空き家は特定空家に指定されるリスクがあるため、適切な管理を続けることが必要です。
けれども、長く所有するほど資産価値は低下し、維持費や税金の負担も続くため、早めに売却を検討しましょう。

古家付き土地として売却

空き家を売却する際は、解体せずに中古住宅として売却する方法と、古屋付き土地として売却する方法があります。
どちらの方法で売却するかの明確な基準はありませんが、築20年以上でそのままの状態では住めない場合は、古家付き土地として売却すると良いでしょう。
古家付き土地として売却する際のメリットは、解体費用がかからず、すぐに売却活動が始められることです。
また、建物がある場合は、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられるため、更地に比べて税負担が少ないメリットがあります。
古家付き土地として売却するデメリットは、買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があることです。
駅から近いなど人気のある立地の場合は早期売却が期待できますが、需要が少ない立地では、なかなか売れにくい場合があります。
買主が解体を希望する場合は、解体費用分の価格交渉が入る可能性もあるでしょう。

更地として売却

空き家の劣化が激しく倒壊の危険性がある場合は、更地にして売却すると良いでしょう。
更地にして売却するメリットは、買主が購入後すぐに家を建築できるため、売却しやすいことが挙げられます。
また、古家付き土地では、買主が負担する解体費用を織り込んで価格設定する場合があり、相場より安くなる可能性もありますが、更地なら相場で売却することが可能です。
更地にして売却するデメリットは、解体費用がかかることです。
解体費用は、2階建30坪の木造住宅で120万円〜150万円程度かかり、立地や建材などによってはそれ以上かかることもあります。
また、1月1日の時点で更地の場合は、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられないため、解体の時期にも注意することが必要です。
古家付き土地として売却するか、更地として売却するかの判断は難しいことも多いため、不動産会社と相談しながら進めていきましょう。

まとめ

放置された空き家は老朽化が早まり、倒壊や犯罪に巻き込まれるリスクがあります。
特定空家に指定されると、税負担の増加や行政処分を科せられる可能性があり注意が必要です。
空き家は古家付き土地としての売却や、更地として売却する方法がありますので、迷った際は、お気軽に弊社までご相談ください。
Torus不動産では、岡山市を中心に、不動産取引のサポートをしております。
空き家の売却をご検討の方や、不動産に関するお悩みがございましたら、お気軽に弊社までご相談ください。