離婚時の不動産売却における注意点を認識してスムーズに手続きを進めよう！

離婚時の取り扱いに迷う方が多い不動産ですが、財産分与や住宅ローンの完済について考えると基本的には売却がおすすめです。
ただし、離婚時の不動産売却には、通常の売却とは異なるさまざまな注意点があります。
そこで今回は、離婚時の不動産売却における注意点としてタイミング、オーバーローン、媒介契約の3つをご紹介します。
岡山市全域で離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

離婚時の不動産売却における注意点①タイミング

離婚時の不動産売却における1つ目の注意点は、タイミングです。
通常の不動産売却では、維持費の負担などを考えても早めに売却したいところですが、離婚時の不動産売却ではタイミングに気を付けなければ費用負担が増える可能性があります。

離婚時の不動産売却のタイミングは離婚後

離婚時の不動産売却は離婚後のタイミングでおこなうことをおすすめします。
なぜなら、離婚前に売却金を分配すると「贈与」とみなされる可能性があるためです。
贈与とみなされた場合は財産を受け取った側に贈与税が課税されるため、注意しましょう。
反対に離婚後であれば「財産分与」とみなされ、贈与税は発生しません。
離婚後なら親権や養育費などの取り決めなどが落ち着いた時期のため、不動産売却に専念しやすく、希望価格で売却しやすいメリットもあります。
ただし、離婚後に相手との連絡が困難になりそうな場合は、トラブルを防ぐためにも離婚前に手続きを進めたほうが良いかもしれません。
いずれにしても不動産売却には3か月から6か月ほどの期間がかかるため、計画の立案や検討だけでも早めに始めておくとスムーズです。

財産分与の請求ができるのは離婚後の2年間

財産分与の請求ができる期間には限りがあることも覚えておかなければなりません。
財産分与において請求権を行使できる期間のことを除斥期間といいます。
除斥期間は離婚の成立後から2年間と定められているため、この期間を過ぎると財産分与として認められず、贈与とみなされる場合があることにも注意しましょう。
基本的には財産分与を請求できるのは除斥期間の2年間だけですが、相手が合意している場合には任意でおこなうことが可能です。
ただし、贈与税の問題も発生するため、離婚後はなるべく早めに財産分与をおこなうことをおすすめします。

離婚時の不動産売却における注意点②オーバーローン

離婚時の不動産売却における2つ目の注意点は、オーバーローンです。
不動産売却においてオーバーローンの場合、売却方法を検討する必要があります。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却金を上回っている状態のことです。
つまり、不動産売却による売却金だけでは住宅ローンを完済できないため、自己資金が必要な状態だといえます。
自己資金で住宅ローンを完済できる場合は良いのですが、それが難しい場合は通常の不動産売却ができません。
なぜなら、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、不動産には金融機関によって抵当権が設定されているためです。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にとるための権利のことで、不動産売却の際には抹消しておく必要があります。
しかし、住宅ローンが完済できなければ抵当権は抹消できません。
それでは、自己資金が足りずに抵当権を抹消できない場合は、どのような売却方法を選択すれば良いのでしょうか。

オーバーローンの場合は任意売却を検討しよう！

オーバーローンで通常の売却が難しい場合の売却方法としては、任意売却があります。
任意売却とは、金融機関の同意を得て通常の不動産売却と同じように一般市場で手続きを進めることです。
ただし、金融機関の同意がなければ不動産売却ができないことは、注意点として覚えておきましょう。
任意売却なら残債の返済方法についても金融機関が無理のない金額を提案してくれるメリットがあります。
なお、オーバーローンになった場合、不動産は財産分与の対象外です。
しかし、借金が残る形になるため、残債の支払方法や負担の割合などについてしっかりと協議する必要があります。

離婚時の不動産売却における注意点③媒介契約

離婚時の不動産売却における3つ目の注意点は、媒介契約です。
オーバーローンの心配がない場合は、できるだけ多くの財産を分けるために仲介による不動産売却をおこないます。
仲介による不動産売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入って契約などの事務手続きや内見などの売却活動をサポートする売却方法のことです。
インターネットやチラシなどの媒体を活用した売却活動によって幅広く買主を探すため、高値で売れやすい売却方法ともいえます。
ただし、仲介による不動産売却をおこなう場合、売主は不動産会社と締結する媒介契約に注意しなければなりません。
なぜなら、媒介契約には3つの種類があり、売主がその種類を決める必要があるためです。

不動産会社と締結する媒介契約の種類とは？

それでは、不動産会社と締結する3種類の媒介契約についてご紹介します。
それぞれの特徴を把握して、媒介契約の際にお役立てください。
専属専任媒介契約
売主は1社の不動産会社とのみ契約が可能です。
また、売主が見つけた買主でも不動産会社を仲介させる必要があります。
不動産会社には5営業日以内のレインズ（指定流通機構）への物件情報の登録義務と1週間に1回以上の売却状況の報告義務があります。
専任媒介契約
売主は1社の不動産会社とのみ契約が可能です。
また、売主が見つけた買主と不動産会社を仲介せず契約することができます。
不動産会社には7営業日以内のレインズへの物件情報の登録義務と2週間に1回以上の売却状況の報告義務があります。
一般媒介契約
売主は複数の不動産会社と同時に契約することが可能です。
また、売主が見つけた買主と不動産会社を仲介せず契約することができます。
不動産会社におけるレインズへの物件情報の登録義務や売却状況の報告義務はありません。

離婚時の不動産売却ではどの媒介契約を選択する？

離婚時の不動産売却で大切なのは、トラブル防止のためにも不動産を早く高く売ることです。
そのためには、不動産会社にレインズへの登録義務や売却状況の報告義務がある専任系の媒介契約を選択することをおすすめします。
一般媒介契約の場合は物件情報の登録義務や売却状況の報告義務がなく、不動産会社から見れば競合他社に顧客が流れてしまうリスクもあるため、積極的に営業活動をおこなえないケースもあります。
しかし、1社のみと契約する専任系の媒介契約なら上記の心配がないほか離婚時の手続きで大変ななか窓口が1本化されるため、連絡がとりやすいこともメリットです。
媒介契約はどの種類を選択するのかによって特徴が大きく異なることも注意点として念頭におきながら売却の手続きを進めていきましょう。

まとめ

今回は、離婚時の不動産売却における注意点としてタイミング、オーバーローン、媒介契約の3つをご紹介しました。
離婚時の不動産売却では、通常の売却とは異なる注意点があることを認識し、しっかりと協議しながら手続きを進めていくことが大切です。
Torus不動産は、地域密着型のネットワークをいかしてお客様の不動産売却を丁寧にサポートいたします。
お客様のご希望に寄り添い誠実に対応いたしますので、岡山市全域で離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。