相続した不動産が空き家の場合は注意が必要？その理由や解決策を解説！

空き家を所有していると、さまざまな負担やリスクが生じます。
そのため、空き家を相続した場合は早めに解決策を講じたほうが良いでしょう。
そこで今回は、岡山市にある空き家を相続する可能性のある方に向けて、必要な管理や所有していると生じるデメリットについてご説明します。
空き家を所有しないために検討するべき解決策もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

相続した不動産が空き家の場合に必要な管理の内容

不動産を相続しても、すでに持ち家があったり不動産が遠方にあったりして、使わないことも多いものです。
その場合は、早めに売却などの方法で処分すれば問題はありません。
しかし、「相続した不動産に思い入れがあるので売りたくない」「仕事が忙しくて時間が取れない」などの理由で、売却などの処分に踏み切れないこともあるでしょう。
その場合でも、相続した不動産をきちんと管理していれば、問題が生じることは少ないと考えられます。
ただし、空き家の管理には手間や時間がかかるので、始めは良くても時間が経つにつれて負担を感じるようになるかもしれません。
空き家には、おもに以下のような管理が必要です。

• 換気をする
• 通水をする
• 室内の掃除や庭の手入れをする
• 不具合がないかチェックする

換気は、空き家にたまった湿気を逃がす目的でおこないます。
湿気はカビやシロアリが発生する原因となり、空き家の劣化につながります。
人が住んでいると窓やドア、クローゼットなどの開け閉めが自然におこなわれますが、空き家は閉めっぱなしになるので定期的に換気をしなくてはなりません。
通水は、水道管に水を流す作業です。
水道を長期間使用しないと、サビが発生して水道管が壊れてしまう可能性があります。
また、排水口にたまる「封水」の蒸発を防ぐためにも、通水は必要です。
封水には排水管からの汚臭や虫の侵入を防ぐ役割があるので、なくなると空き家が臭くなったり虫が増えたりしてしまいます。
そして、掃除や庭の手入れも大切な管理の1つです。
ホコリがたまると害虫が発生しやすくなり、空き家が劣化する原因になります。
また、庭にある木の枝や雑草が茂ると、湿気がこもって外壁や基礎の腐食につながるので、きちんと手入れをする必要があります。
そして、空き家に不具合がないかどうかを確認することも大切です。
不具合に気付くのが遅くなると、被害が拡大する可能性があります。
雨漏りや外壁の破損、雨どいが詰まっていないかなどを確認して、不具合がある場合は早めに修繕しましょう。

相続した不動産が空き家の場合に生じる可能性のあるデメリット

相続した空き家を所有する場合は、先述したような管理が必要です。
管理は1か月に1回ほどの頻度でおこなうことが望ましいので、手間や時間がかかるでしょう。
けれども、大変だからといって空き家の管理を怠ると、さまざまなデメリットが生じてしまいます。
とくに注意するべきデメリットを3つ挙げて、それぞれご説明します。

空き家を放置すると生じるデメリット①売却に影響が生じる

相続した不動産を空き家状態で放置していると、老朽化が急速に進みます。
すると不動産の資産価値が下がり、売却する際の価格が安くなってしまうでしょう。
また、老朽化した不動産はなかなか買主が現れず、売却に時間がかかる可能性もあります。
場合によってはリフォームや解体が必要になり、多額の費用がかかってしまうかもしれません。

空き家を放置すると生じるデメリット➁所有者責任が発生する

民法には「工作物責任」が定められており、保存などに問題があった建物に起因する事故が発生した場合は、所有者が責任を負います。
そのため、空き家を適切に管理せずに放置していると、その物件が原因で他人に損害を与えた場合に損害賠償を請求されるかもしれません。
空き家の老朽化が進むと、ちょっとした自然災害などで損壊するリスクが高まり、隣家を傷付けたり他人にケガを負わせたりする可能性があるので注意しましょう。

空き家を放置すると生じるデメリット➂「特定空家」に認定される

「特定空家」に認定される可能性が高まることも、空き家の放置によって生じるデメリットです。
「特定空家」とは、そのまま放置が続くと周囲に保安上の危険や衛生上の悪影響などが及ぶと判断された空き家のことです。
認定されると行政から改善するための助言や指導があり、それでも改善が見られないと勧告を受けます。
そして、勧告を受けると、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

• 固定資産税の特例措置である「住宅用地の特例」が適用されなくなる
• 50万円以下の過料が科せられる
• 強制的に解体されてしまう

通常は、住宅がある土地には「住宅用地の特例」が適用され、更地よりも固定資産税が軽減します。
しかし勧告を受けると適用対象外となるので、土地の固定資産税が現状よりも高くなってしまうでしょう。
また、勧告後にも改善されないと50万円以下の過料が科せられ、最終的には行政代執行によって強制的に解体されてしまいます。
ですから、空き家は「特定空家」に認定されないように、きちんと管理をしなくてはなりません。
もし定期的な管理ができそうもない空き家を相続した場合は、放置することにならないように、早めに解決策を講じたほうが良いでしょう。

相続した不動産が空き家の場合に講じるべき解決策

空き家の管理には手間や時間がかかり、放置するとさまざまなデメリットが生じます。
そのため、空き家を相続したものの定期的な管理ができそうもない場合は、空き家を所有しないための解決策を講じましょう。
解決策には「解体」と「処分」があり、処分には「売却」と「無償譲渡」があります。
これら3つの解決策について、それぞれご説明します。

空き家を相続した際に講じるべき解決策①解体する

解体すると空き家がなくなるので、管理の手間が大幅に減るでしょう。
空き家が損壊して周囲に損害を与えるリスクや、「特定空家」に認定される心配もなくなります。
ただし、空き家がなくなると「住宅用地の特例」の適用対象外となり、空き家があるときよりも固定資産税が高くなる可能性があるので注意しましょう。

空き家を相続した際に講じるべき解決策➁売却する

売却すると、管理の必要性や空き家に生じるさまざまなリスクがなくなるうえ、固定資産税の負担もなくなります。
売却するなら早めに決断したほうが、老朽化によって資産価値が低下することがなく、希望価格で売れる期待が持てるでしょう。
また、相続した空き家を売却する際は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などを適用できる可能性があります。
どちらも、不動産売却によって生じた利益に課税される「譲渡所得税」の節税につながる特例です。
特例には期限があるので、やはり売却は早めに決断したほうが良いと考えられます。

空き家を相続した際に講じるべき解決策➂無償譲渡する

売却に時間がかかりそうな空き家でも、無料なら譲り受けてもらえるかもしれません。
ただし、無償譲渡の場合は相手に贈与税がかかる可能性があります。
贈与税は個人から財産をもらったときに発生する税金で、非課税枠である110万円を超える財産を受け取ると、受け取った方に課税されます。
不動産の評価額が110万円を超えると、超えた分が課税対象となるので、譲る相手にはその旨を伝えておきましょう。

まとめ

空き家には適切な管理が必要で、管理を怠るとさまざまなデメリットやリスクが生じてしまいます。
そのため、相続した空き家を使う予定がない場合は、早めに売却などを検討したほうが良いでしょう。
私たち「Torus不動産」は、岡山市全般で不動産売却をサポートしております。
空き家の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、お気軽にお問い合わせください。