不動産売却時の価格の目安がわかる査定とは？2種類ある査定の特徴も解説！

不動産売却を成功させるためには、適正な価格を設定することが大切です。
不動産会社の査定を受けると、その物件の適正価格だと考えられる「査定額」がわかります。
そこで今回は、岡山市で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産の査定についてご説明します。
ご自身で相場を調べる方法や、2種類ある査定の特徴もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の際に相場を調べる方法と不動産査定の種類とは

不動産売却の際は適正な価格を設定しないと、買主がなかなか見つからない可能性があります。
ただ、不動産は価値のわかりにくいものなので、何も材料がないと価格が適正かどうかを判断することが難しいでしょう。
不動産の売却価格を設定する際は、周辺の相場を基にすると適正価格に近づくと考えられます。
ですから、まずご自身で物件の相場を調べてみましょう。

ご自身で不動産売却をする物件の相場を調べる方法

不動産売却をする物件の相場は、ご自身で調べることができます。
物件の相場は、公示地価や近隣の類似物件の取引価格が目安になります。
ご自身でこれらを調べるときは、「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を活用しましょう。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しているサイトです。
不動産が実際に取引された「成約価格」を閲覧できるので、近隣の類似物件の相場がわかります。
不動産が売りに出された価格である「売り出し価格」は、ほかのサイトやチラシなどでも確認できますが、売り出し価格より成約価格が低いケースも多々あります。
とくに、一戸建ては値下げ交渉をされることが多いので、より実情に近い相場がわかるレインズマーケットインフォメーションを参考にしたほうが良いでしょう。
ただ、レインズマーケットインフォメーションは、土地だけの価格を調べることができません。
そのため、土地の相場を調べるときは、国土交通省が運営しているサイトである「土地総合情報システム」を利用しましょう。
土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」では土地の成約価格、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」では土地の公示地価がわかります。

不動産会社に依頼して不動産売却をする物件の相場を調べる方法

不動産の相場を調べるときは、不動産会社の査定を受ける方法もあります。
査定とは、おおよそ3か月以内に売却が見込めそうな価格を求めることです。
査定によって算出される価格を「査定額」といい、物件の状態など個別の要素も加味されるので、物件の適正価格に近い金額がわかります。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、特徴やメリットなどが異なるので、それぞれを理解しておきましょう。

不動産売却の際におこなう査定の1つである「机上査定」とは

机上査定は、不動産売却をする物件へ行かずにおこなわれる査定で、簡易査定とも呼ばれます。
机上査定で算出される査定額の根拠となるのは、以下のような要素です。

• 周辺の類似物件の取引相場
• 公示地価などの公的な価格
• 不動産に関する要素（大きさ・形・立地・地目など）
• 建物の築年数や間取り

机上査定は現地へ行かずにおこなうので、資料で確認できる要素を用いて査定額が算出されます。
机上査定のメリットは、手間がかからないことと、査定額の算出が早いことです。
不動産会社へ行かなくても電話やインターネットなどで依頼が可能で、現地で立ち会う必要もありません。
また、通常は3日ほどで査定額がわかり、依頼した当日に結果が出ることもあります。
そのため、とりあえず売却価格の目安を知りたいときや、不動産売却をする物件が遠方にある場合などにおすすめです。
ただし、不動産売却する物件を実際に見ないで査定されるので、査定額の精度はそれほど高くはありません。
とくに、一戸建てや土地は個別性が高いので、机上査定の査定額は参考程度だと思っておきましょう。

不動産売却の際におこなう査定の1つである「訪問査定」とは

訪問査定は、不動産売却をする物件を実際に調査しておこなう査定です。
机上査定の内容にくわえて、以下のような現地調査の結果も反映されます。

• 日当たりや周辺の環境
• 最寄りの駅や買い物施設までの距離や道中の様子
• 外観や室内の状態（建物の場合）
• 共用部や近隣住民の情報など（マンションの場合）

訪問査定の大きなメリットは、精度の高い査定額がわかることです。
査定額は、上記のように書類ではわからない実情も根拠にして算出されるので、不動産売却の適正価格により近い金額を知ることができます。
ただし、机上査定よりも時間や手間がかかることには注意が必要です。
査定額が出るまでには通常1週間から10日ほどかかり、建物がある場合は現地調査に立ち会う必要があります。
立ち会う時間がなかなか取れないと、査定額が出るまでの期間がもっと長くなるかもしれません。
さらに、訪問査定を受けるときは、事前にやっておくべきこともあります。

訪問査定を受ける際にやっておくこと

訪問査定を受けるときは、事前準備が必要です。
まず、掃除や整理整頓、ご自身でできる簡単な修繕などはしておいたほうが良いでしょう。
そして、以下のような必要書類を準備します。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図や土地の測量図
• 建物の図面
• 不動産を購入したときの売買契約書
• 管理組合に関する書類（マンションの場合）

ほかにも書類を求められることがあるため、査定を依頼する不動産会社に確認しておきましょう。
また、書類や現地調査ではわからない要素が不動産にある場合は、あらかじめ伝えておくことが大切です。
たとえば、過去にその物件で人が亡くなっている場合は、心理的瑕疵物件になる可能性があります。
心理的瑕疵物件とは、住むことに心理的な負担を感じる物件のことです。
自殺や殺人事件が起きたことがあると、心理的瑕疵物件となって資産価値が下がるので、その旨を不動産会社に伝えておかないと査定額の精度が落ちてしまうでしょう。
なお、心理的瑕疵物件を売却する際は、買主への告知義務があります。
不動産売却をする際に買主へきちんと伝えないと、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除などを求められる可能性があるので注意しましょう。

査定を受ける際におすすめの方法

ご説明したように、机上査定と訪問査定はそれぞれにメリットがあります。
そのため、時間に余裕がある場合は、両方をおこなうこともおすすめです。
どちらもおこなう場合は、先に机上査定で目安となる査定額を確認し、次に訪問査定でより精度の高い査定額を調べましょう。
不動産売却を急いでいて、どちらか1つにしたいときは、訪問査定をおこないましょう。
訪問査定は机上査定よりも時間がかかりますが、売り出し価格を設定する基準として信頼性の高い査定額がわかります。
先述のとおり、不動産売却を成功させるためには、適正価格を設定することがポイントです。
相場よりも高い価格にすると、買主はなかなか見つかりません。
反対に、相場よりも低い価格を設定すると、売主が損をすることになってしまうでしょう。
ですから、できるだけ適切な売り出し価格を設定するために、不動産売却前には訪問査定をおこないましょう。

まとめ

不動産売却前に査定を受けると、売却価格の目安がわかります。
スムーズに不動産売却を終えるためには、査定額やご自身で調べた相場などを参考にして、適切な売り出し価格を設定しましょう。
私たち「Torus不動産」は、岡山市全般で不動産売却をサポートしております。
査定のご依頼を随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。