不動産売却でかかる費用とは？種類や相場を解説

不動産売却では「利益がどのくらい出るだろう？」ということに着目しがちです。
しかし、売却利益だけでなく、売却時にかかる費用や税金についても理解を深めておく必要があります。
そこで今回は、不動産売却でかかる費用と相場、控除について解説します。
岡山市全般で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる費用の種類

まずは、不動産売却でかかる費用の種類を解説します。

種類1：仲介手数料

かかる費用の種類としてまず挙げられるのが、仲介手数料です。
仲介手数料は、売却が成立した際に不動産会社に支払う報酬となります。
支払い時期は、売買契約の締結時と引き渡し時、2回に分けるのが一般的です。
仲介手数料には、不動産の情報をインターネット上にアップしたり、チラシの作成や内覧対応をおこなったりといった、販売業務に対する報酬が含まれています。

種類2：印紙税

費用の種類として、印紙税も挙げられます。
印紙税は売買契約書に対して課税される費用です。
印紙税法によって定められた、契約書や領収書などを作成する際に課税されます。

種類3：不動産登記費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、抵当権の抹消登記が必要です。
不動産登記はご自身でおこなうことも可能ですが、専門的な知識を要する場面も多いため、専門家に依頼するのが一般的といえます。

種類4：住宅ローン一括返済手数料

不動産売却時は、住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。
一括繰り上げ返済する場合、金融機関に対して手数料を支払う必要があります。

種類5：譲渡所得税

土地や建物を売却して利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
ただし、不動産売却では税金の負担を軽減する控除や特例があるため、譲渡所得税がゼロになるケースも多いです。

不動産売却した際の費用のシミュレーション

不動産売却した際（2,500万円の物件）の費用を、種類ごとに当てはめシミュレーションしてみましょう。

• 仲介手数料：89万1,000円
• 印紙税：1万円
• 不動産登記費用：2万円
• 住宅ローン一括返済手数料：3万2,400円
• 譲渡所得税：0円（控除を利用）

上記の合計は、95万3,400円です。
ただし、目安の費用となるので、実際には上記以上かかる可能性があります。

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不動産売却でかかる費用の相場と計算方法

続いて、不動産売却でかかる費用の相場と計算方法を解説します。

仲介手数料の相場

仲介手数料は法律で上限額が定められています。
不動産の売却価格によって、下記のとおり変動するのが特徴です。

• 200万円以下の部分：売却価格×5％+消費税
• 200万円～400万円以下の部分：4％+消費税
• 400万円を超える部分：売却価格×3％+消費税

仲介手数料には消費税がかかるため注意しましょう。

印紙税の相場

印紙税も仲介手数料と同様、売却価格によって納める税額が異なります。

• 100万円超え500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超え1億円以下：6万円（3万円）

カッコ内は、軽減税率後の金額となります。

不動産登記費用の相場

抵当権の抹消手続きでは、不動産ひとつに付き1,000円の登録免許税がかかります。
司法書士などの専門家に依頼する場合は、登録免許税にくわえて5,000円～2万円の費用が必要です。

住宅ローン一括返済手数料の相場

住宅ローン一括返済手数料の相場は、金融機関や一括返済の方法によって異なります。
一般的な計算方法は下記のとおりです。
住宅ローンの残債+手数料
手数料は日本の三大メガバンクの場合で、下記のようになります。

• 窓口：3万2,400円
• 電話：2万1,600円
• インターネット：1万6,200円

インターネット経由で手続きするのが、もっともお得といえます。

譲渡所得税の相場

先述したとおり、譲渡所得税とは不動産売却で利益が生じた際にかかる費用です。
利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得税は譲渡所得をもとに計算します。
譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
不動産売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）-特別控除
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われた金額です。
取得費とは、売却する不動産の購入時にかかった費用で、建築費用や物件の購入費用などが該当します。
譲渡費用とは、不動産売却の際に支払った、仲介手数料や印紙税などのことです。
控除や特例を差し引き、譲渡所得が発生していれば譲渡所得税の課税対象となります。
また、譲渡所得税は不動産の所有期間に応じた税率をかけて計算します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30.63% 、住民税9%）
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15.315% 、住民税5%）

所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍近く異なります。

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不動産売却時の費用を安く抑えるための控除や特例

最後に、不動産売却時の費用を安く抑えるための控除や特例を解説します。

3,000万円の特別控除

居住用財産（マイホーム）の売却では、まず3,000万円の特別控除が利用できます。
譲渡所得から最大3,000万円が控除でき、売却時の費用を安く抑えることが可能です。
ただし、マイホームに住まなくなってから3年以内に売却することや、売主と買主が親子など特別な関係にないことなどの、条件を満たす必要があります。
この控除により、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税は非課税となります。
3,000万円の特別控除は節税効果が高く、利用できる方が多いのが特徴です。

相続した不動産の売却で利用できる3,000万円の特別控除

相続した不動産を売却する場合も、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。
昭和56年3月31日以前に建築された建物であることや、相続開始から3年を経過する12月31日までに売却することなどが条件です。

長期譲渡所得の税率を適用する

不動産売却時の費用を安く抑えるためには、長期譲渡所得の税率を適用することも有効です。
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得の税率が適用され、税金の負担が大きくなります。
売却を急がないのであれば、不動産を5年を超えて所有してから手放すことを検討なさってください。

ハウスクリーニング費用・交通費を抑える

ハウスクリーニング費用・交通費を抑えることも、売却時の費用を抑えるためのポイントです。
売却前にリフォームすれば、高値で売れる可能性があります。
しかし、ハウスクリーニングの費用を売り出し価格に上乗せすると割高な印象を与えてしまい、売却しにくくなる恐れがあります。
中古物件の魅力である安さが失われてしまうため、かかった費用を回収するのは困難です。
そのため、ハウスクリーニングを実施する場合は最小限に抑えるのが無難といえます。
また、売却する不動産が遠方にある場合、現地に足を運ぶたびに交通費がかかります。
売却時の費用を抑えるためには、一度で用事を済ませるなど、交通費を節約する工夫も必要です。

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まとめ

不動産売却時はさまざまな種類の税金がかかります。
スムーズに売却活動を進めるためにも、あらかじめ相場を知っておくことが大切です。
控除や特例を活用すれば、費用負担の軽減にもつながります。
岡山市南区の不動産売却なら「Torus不動産」へ。
土地・建物・分譲マンション・収益物件・農地と幅広い種別で対応可能です。
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