農地売却について

2023-10-10

売却


目次

1.     農地所有で困る事例

2.     農地売却の難しさとは?

3.     農地は売却すべきなのか?

4.     農地売却の2つの方法

5.     今後、岡山の農地売却事情について


 

 

このコラムでわかること

農地売却は簡単か?難しいのか?

農地を売却する2つ方法

農地売却の条件とは?


 

 

◇農地所有で困る事例

 

農地所有者の悩み事TOP

    農業後継者がいない

    農地を相続したが管理できな

    売却できるのか・売る方法がわからない



 

農地所有所の高齢化や相続対象者が県外移住中など農地を耕作・管理することが難しくなり、農業を取り巻く事情は、益々深刻化している状態です。また、売却をご検討の方も年々多くなっているのではないでしょうか。

では、農地売却は簡単にできるものなのでしょうか。

結論から言いますと、農地売却には『農地法』が必ず関係しており、ここが通常の宅地売買とは違って難しいポイントになり、売却出来ずに困っている方が多いのも事実です。

この記事では、『農地売却の難しさ・農地売却の可能性・売却方法』について解説していきます。是非、売却の際に役立ててください。



 

◇農地売却の難しい2つの理由とは?

 

1つ目の理由として、『農地法』という売却規制する制度が挙げられます。

国内では食料自給率を維持・向上させる目的があり、国土面積の小さいわが国では約70%が山間部と平野が少なく、農地としても効率が悪いため、良質な農地の保全を優先としております。そのため、食料供給する農地確保は重要であるとされております。

その農地保護目的として『農地法』のもと、農地所有者に対して農地売却に規制をかけている状態です。

また、農地法の規制についてはこちらからご覧ください

 

 

2つ目の理由として、農業就業者の高齢化・農業就業者の減少が挙げられます。

現在の農業従事者の多くが高齢になっており、後継ぎがいないことや農業に従事する若い世代が少なくなっているのが現状です。そのため、農地が荒れ果てた状態になっている状況です。こうした耕作放棄地は農地全体の1割を占めているともいわれています。

このように耕作放棄地が増えていき、農業従事者が減少していく状況が、農地売却を難しくしている要因でもあります。

 

3つ目の利用として、固定資産税という税金の存在が挙げられます。

固定資産税は、もちろん農地にも所有期間中この税金がかかってきます。

また、ここ数年で耕作されず放棄状態なっているような農地の課税を強化する動きが活発化しています。



 

◇それでも農地を売却できるのであれば売却すべきなのか?

 

国策として耕作放棄地や遊休農地の有効活用を方針のひとつに掲げており、これらを減らす方向にあります。固定資産税の引き上げなどを考えると、「農地の固定資産税は少ないからまだ売らなくてもよい」とか「先祖代々の田畑を売ることに抵抗がある」などと言っている場合ではないかもしれません。

また、金銭のお話だけでなく、農地は放置された期間が長ければ長いほど農地として復旧するのに手間と時間がかかりますし、荒れ地が害虫、害獣の住処となって近隣の農家に多大な迷惑をかけることもあります。まだ所有地の近場に住んでいれば管理もしやすいですが、県外だととても大変な管理になります。使わない農地を持っている人、あるいは相続などで持つ予定がある人は早めに売却を考えることも大切になってきます。

 

では、どのように売却をするのかを次に説明していきます。



 

◇農地売却のための方法は2つ

 

    農地を農地のままで売却するパターン

    農地を宅地などに転用して売却するパターン

 

    について

農地を所有しており、農業をしないのであれば農地のまま売るのが一番スムーズな取引になりますが、農地のまま売却する場合、買い手も農地として利用しなければなりません。

例えば、近所の方・知り合いの農家で規模を広げる計画がある方に購入してもらえるとラッキーです。ただ農業従事者が減少している最中、規模拡大で農地購入する方などは少ないため、買い手が見つかりづらいのも現実です。

知り合いに買ってもらうのが不可能な場合、他購入者を見つける必要があります。しかし、購入者に満たさなければならない規定があります。具体的には、すでに農業を営んでいるだけではなく、必要な機器を所有している、常時すべての土地を使用している、現在の耕作面積が50a以上であるなど、いくつもの条件があります。

農地を農地のまま売るのは買い手がかなり限定されることもあって、実際のところ農地の価格はずっと右肩下がりの状況が続いています。収益のことを考えるなら、積極的に転用を検討したほうがいいかもしれません。

 

    について

農地のまま売却より転用して売却のほうが売りやすそうと思われていると思います。

間違いなく、転用して売る方が売りやすいです。

ただ、「農地を守る」という国策があり、農地以外のことのために転用して売却するのには色々と制限がありますし、そもそも転用できない規制がかかっている土地もあります。

 

まず、農地転用する際、田んぼに土を入れて造成して用途を決めずに売却するということはNGです。農業委員会や都道府県知事の許可なくして、勝手に農地から農地以外に変えることはできないのです。

簡潔に言うと『勝手に農地から別用途に変更は出来ない』わけです。

それではどのように用途変更していくのかといいますと、許可をうけるために2つの基準を満たす必要があります。

この2つの基準は、【立地基準】と【一般基準】というもの。

 

【立地基準】

立地基準とは、農地転用を申請する予定地の「営農状況」、その周辺の「市街地化の状況」の程度に応じて5つに区分し、区分ごとに許可要件を定めたものです。

5つの区分説明は下記になります。

A. 農用地区域内農地:市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域に指定された農地

B. 甲種農地:市街化調整区域内にある、とくに良好な営農条件を供えている農地

C. 1種農地:10ha以上の規模の農地や土地改良事業などの対象となった農地など、良好な営農条件を備えている農地

D. 2種農地:鉄道の駅が500m以内にあるなど市街地化が見込まれる農地や生産性の低い農地

E. 3農地:鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域のある農地

A~Cでも農地を「農地」のまま売却することは可能です。

D~Eに関しては、市街地にあり転用の価値があることから、農地以外の用途への転用が認められています。

 

市街地に近い農地ほど要件を満たしやすいことがわかります。

 

【一般基準】

農地転用の確実性や周辺農地等への被害の防除措置の妥当性などを審査するものです。

具体的なポイントは「申請目的を実現できる資金源があるかどうか」「転用する農地の所有者の許可はあるか」「転用許可後、すぐに目的の用途で使用する見込みがあるか」などの基準があります。

 

 

今度、農地転用をして売却する場合はこの2つの基準と照らし合わせて要件を満たしているかを確認することが重要になります。立地基準を満たしていても、一般基準での審査が通らなければ転用は出来ないので、しっかりと確認する必要があります。

 

詳しくは、行政確認になりますので、お気軽にTorus不動産 にご相談ください。


最後に、【 今後、岡山市の農地売却事情について】


岡山市の市街化調整区域内農地については数年後、開発が出来なくなる可能性が囁かれております。

今日に至るまで、市街化調整区域内の農地でも開発要件を満たせば、農地転用をし、住宅用など開発が

出来ておりました。

ただ、無作為な農地開発を止めるため、この数年の内に行政から開発要件の廃止が発表されるかも

しれません。

発表からすぐ廃止はないかもしれませんが、猶予期間も設けて最終的には廃止になる可能性が高いです。

お隣に倉敷市については今年廃止になったばかりです。


もし、農地耕作をされておらず、今後も耕作される予定がなく、売却をお考えの方もしくは所有農地が

売れるか気になっている方は是非お気軽にご相談頂ければと思っております。


 


Torus不動産では、

◎農地の売却 ◎農地の開発 に力を入れております。

農地所有者の方から農地購入者(住宅用地購入者)をつなぐ仕事が出来ればと考えております。

お気軽にまずは相談下さい。


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