不動産売却における検査済証の重要性とは？ない場合の売却方法も解説

不動産売却時は、さまざまな重要書類が必要となります。
売主側で揃える書類も多いため、なくさないようにしっかりと保管・準備しておくことが大切です。
とくに「検査済証」は、ないと売却が難しくなったり、不利になったりすることがあります。
今回は検査済証とはなにか、その重要性やない場合の売却方法について解説します。
岡山市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

ない場合は注意が必要？不動産売却における検査済証とはなに？

まずは、不動産売却における検査済証とはなにかを解説します。

検査済証とはどんな書類？

検査済証とは、新築した建物が、建築基準法に反していないことを証明する書類です。
新築時は建築確認申請をおこない、これから建築する建物が建築基準法に違反していないかをチェックします。
建築確認後、計画に問題がなければ確認済証が発行される流れです。
そして、建物の建築完了後に完了検査を実施し、問題がなければ違法建築物でない証明として、検査済証が発行されます。
不動産売却では、売主に対して検査済証の有無の確認は必須です。
先述のとおり、ないと売却が難しくなったり、不利になったりすることがあります。
不動産売却に影響をおよぼすため、必要書類のひとつとして準備しておかなくてはなりません。

新築してから検査済証を取得するまでの流れとは？

新築してから、検査済証の発行までの一般的な流れは下記のとおりです。

• 建築計画を立てる
• 建築確認申請をおこなう
• 着工・竣工する
• 完了検査をおこなう
• 引き渡しをおこなう

完了検査の完了後に検査済証が発行され、引き渡しとなります。

旧耐震基準か新耐震基準の見分け方とは

地震の多い日本において、不動産売却では、現行の耐震新基準に沿った建物かどうかを気にする買主も多いです。
そのため、検査済証の有無とともに、いつ建てられた建物かを確認することがあります。
旧耐震基準の建物か否かを見分ける方法は、建築確認日（建築確認申請が受理された日付）を確認することです。
建築確認日が1981年6月1日以前のものであれば、その建物は旧耐震基準で建築されています。
建築確認日は、不動産会社を介して確認することも可能です。
万が一確認通知書の確認が取れない場合は、確認台帳記載事項証明という書類を、市役所から取り寄せる必要があります。

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なぜないと困る？不動産売却で検査済証が重要な理由とは？

続いて、不動産売却で検査済証が重要な理由について解説します。

重要な理由1：住宅ローンが使えない

重要な理由としてまず挙げられるのが、買主が住宅ローンが使えないことです。
そのため、違反建築物に該当する場合、不動産売却が自体が難しくなります。
違反建築物とは、現行の建築業法や都市計画法に違反している建物のことです。
たとえば、増築によって建ぺい率や容積率がオーバーしている場合、違法建築物として取り扱われます。
車庫や物置などを増築した場合も同様です。
また、住むための建物、つまり居住用の不動産として申請し、店舗として使っている場合も違反建築物と見なされることがあります。
届け出た内容と、実際の用途が異なっている場合は違法となるので注意が必要です。
もしこのような建物に対して融資をしてしまうと、コンプライアンス違反となる恐れがあります。
不動産売却時は、建物が建築基準法に反していないことを証明するため、検査済証を提出することが重要です。

重要な理由2：買主にも責任がおよぶ

買主に責任がおよぶことも、重要な理由のひとつです。
たとえば部屋数を増やすための増築工事がおこなわれた建物が、実は「建ぺい率や容積率をオーバーしていた…」というケースがあります。
この場合、その建物を建てたのが前の所有者であっても、責任を取るのは新しい所有者です。
なにも知らず、ただ単に部屋数が多いという理由で購入しただけなのに、厳しい行政指導や是正命令を受けてしまうでしょう。
違反状態を解消するために、建物の一部を解体するという事態も招きかねません。
トラブルに巻き込まれないために、買主は現在の建物の適合性を確認したうえで購入を決断するでしょう。
そのため、検査済証のない建物は敬遠されてしまい、不動産売却しにくいのが現状です。

重要な理由3：増築や用途変更が難しくなる

重要な理由として、増築や用途変更が難しくなることも挙げられます。
買主は不動産を購入したあと、将来増築や用途変更を考えることもあります。
しかし、既存建物の適法性が証明できなければ、建築確認申請を受け付けてもらえません。
活用の幅が狭い不動産は、買主にとってリスクが大きいため、売却が困難になる恐れがあります。

重要な理由4：値下げ交渉の材料にされやすい

検査済証がないと、値下げ交渉の材料にされやすくなります。
何かしらの不具合を抱えた土地や建物は、相場より安く売り出さないと、成約が遠のいてしまうのが現状です。
不動産の値下げ交渉は数百万円単位でおこなわれることも多いので、手元に残るお金が少なくなってしまうかもしれません。

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検査済証がない場合の不動産売却の方法

最後に、検査済証がない場合の不動産売却の方法について解説します。

方法1：台帳記載事項証明書を取得する

方法としてまず挙げられるのが、市役所から、台帳記載事項証明書を取得することです。
新築時に検査済証を取得したけれど、すでに紛失してしまったというケースも少なくありません。
そのような場合は台帳記載事項証明書によって、検査済証が発行された建物であることを証明できます。

方法2：市役所に12条5項報告を提出する

建築主事がいる市役所に、12条5項報告を提出することも、不動産売却する方法のひとつです。
12条5項報告とは、検査済証のない建物の状況の報告を求める制度です。
違法していない建物で、完了検査を受けていない場合などは、12条5項報告をおこない提出することによって検査済と同等に取り扱うことができます。
審査の結果、問題がなければ、その建物は検査済証と同等の効力を有することになります。
また、12条5項報告の提出は、既存不適格建物の売却時に用いることも多いです。
既存不適格建物とは、建築当時は適法であったものの、建築基準法の改正にともない、現在は違法になっている建物を指します。
違法建築物ではありませんが、増築時は現行の建築基準法に適合させる必要があります。

古い建物は検査済証がないケースが多い？

昔は検査済証に対する認識が浅く、完了検査を受ける不動産があまりありませんでした。
そのため、古い建物は検査済証がないケースが多いです。
平成10年における完了検査の受検率は38％となっており、それ以前は20％を下回ります。
そのため、不動産売却する建物が築20年以上経過している場合、検査済証がない可能性があるでしょう。

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まとめ

検査済証とは、新築した建物が、建築基準法に反していないことを証明する書類です。
ないと買主が住宅ローンを使えなかったり、将来増築や用途変更ができなかったりする可能性があるため売却が難しくなります。
ない場合は、不動産売却時に台帳記載事項証明書を取得したり、市役所に12条5項報告を提出して対応しましょう。
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