話題の空き家固定資産税増税とは??

2024-01-21

売却

(コラム)

◎空き家問題・影響とは?

空き家の土地固定資産税増税とは?

◎空き家問題の解決法には何がある?

◎岡山の空き家状況

◎まとめ



空き家問題・影響とは?


今後、増え続けると予想されている、空き家問題には大きく2つの原因があります。
原因①は、全国的に高齢化社会が進む日本の問題で、団塊世代の相続が進み、空き家が急速に増加すること。

原因②は、空き家所有者が空き家の管理や活用について悩んでいること。

この2つの原因を主な原因として挙げられます。


原因①⇒高齢化社会問題

空き家が発生する最も一般的な原因は、自宅を所有する高齢者が老人ホームなどの高齢者住宅や子供宅などに転居すること、また相続人が県外おり、誰も住んでいないこと。今後、団塊の世代を含めた高齢者が急激に増えていくが予想されています。

平成27年に発表された「平成25年住宅・土地統計調査」(総務省統計局)では、空き家数は820万戸で全国の住戸の13.5を占め、全住宅の7戸に1戸が空き家という状況になっております。

これが、2033年頃には空き家数2,150万戸、なんと全住宅の3戸に1戸が空き家になってしまうという民間予測となっています。


原因②⇒管理問題

空き家の多くは高齢者が住んでいた自宅もしくは親から子供たちが相続したお家です。そのため、空き家には家族との想い出が詰まっており、利活用することに抵抗がある、もしくは売却はしたくないという方も多いのではないでしょうか。

 

『空き家』は4種類に分類されており、

1.売却用⇒販売中の空き家:不動産会社管理

2.賃貸用⇒入居募集中の空き家:不動産会社管理

3.二次利用⇒普段使っていない別荘など:所有者管理

4.その他⇒上記の3種類以外。所有者管理

 

 

上記、4種類の中でも問題なのが、『その他』に分類される空き家であり、売りにも、貸しにも出していない利用されていない状態のものです。「その他」の空き家が問題となってしまうのは、他の空き家に比べて管理する動機が弱い点で、今後急速に増加すると予想されています。


今後増え続けていく空き家が近隣へもたらす問題として、


【1つ目:外部不経済】


外部不経済は、近隣周辺・近隣住民に経済的負担や不利益をもたらしてしまうことです。

(地域への悪影響)

地域への悪影響という側面からみると、雑草が伸びるなどして景観が悪化したり、老朽化した家屋が倒壊したり、不衛生な環境から悪臭が発生したりといった問題が発生します。

 

(犯罪の温床となる)

犯罪の温床となるという側面から見ると、ホームレス・犯罪者などの不法侵入や不法占拠、粗大ゴミなどの不法投棄、放火の原因になるという問題があります。

 

(住宅の価値に影響)

人口が減少して住宅の需要が減っていくなか、空き家が増える一方で供給が減らないと住宅自体の価値が下がってしまうという問題もあります。

 

【岡山市での空き家としては、地域への悪影響という面で、植栽の越境や害虫などの繁殖の問題が多くあります。また、空き家に限らず、耕作をされていない農地等での雑草の繁茂もあり、近隣周辺に影響を及ぼしています。最近では、敷地の伐採や剪定を依頼して所有地管理をする方も増えてきてます。】

 

【2つ目:機会損失】

建物が残っていながら貸出もせず、解体もせず、利用もされないことで、その場にある土地と建物が有効に活用されない機会損失が発生します。

また、行政から見ると空き家の存続による住民税などの減少や空き家があることによる住宅施策の非効率化という問題にもなります。




空き家の土地固定資産税増税とは?


きちんと管理をされていない空き家については、上記のように近隣周辺・近隣住民に対して悪影響を及ぼす可能性があり、管理の問題が大きくなっております。

その問題解決を図るために、管理をされていない空き家については今までの土地固定資産税の特例を対象から外すことになりました。

これが固定資産税増税と騒がれている原因であり、空き家にとって所有者に直接影響を及ぼす問題が税制的問題となります。

 

不動産を所有していると税金がかかりますが、これは「空き家」も例外ではなく、居住者の有無に関係なく、不動産を所有していると税金が発生します。それが「固定資産税」と「都市計画税」です

これらの固定資産税・都市計画税ですが、「固定資産税等の住宅用地特例」という制度により、税金が安くなります。「住宅用地特例」の条件は「住宅が建っていること」ですので、空き家もこの軽減措置の対象となります。


「住宅用地特例」とは、「土地に建物が建っていると土地の面積200㎡までの分について6分の1に減額される」という特例です。

すなわち、空き家を解体して更地にすることで特例の対象外になり、一気に固定資産税の負担額が6倍増になってしまいます。

そのため、固定資産税の増額を回避するために、空き家を各々の理由で活用はしていないが、解体まで至らない家屋が非常に増えております。たとえ人が住んでいなくても建物を残した方が税制的に有利ということです。


ただ改善策として、まず2015年に施行された空き家対策特別措置法により「特定空き家」に指定されると、上記特例の適用を受けられなくなりました。また、2023年には新たに「特定空き家」の前段階となる「管理不全空き家」という区分も設けられました。

もし、「特定空き家」に指定された場合、今までのように特例を受けれなくなる可能性があります。


特定空き家」や「管理不全空き家」についての解説は【こちら】


つまり空き家は、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されないよう安全に相応の維持管理をする必要になります。




「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されないためには?


実際、空き家になる原因として、半分以上が親から相続した場合となります。

相続した物件をどのように対処したらよいでしょうか。

空き家の対策方法はいろいろあります。


【空き家として残さない方法】


1.解体⇒更地にする ※駐車場等に利用

2.リフォーム後、賃貸にする

3.売却をする

4.寄贈する

5.空き家バンク登録

 

※岡山市版の空き家バンクサイトは下記2つ

●岡山市空き家情報バンク

空き家(空き家となる予定のものを含む。)に関する情報を岡山市に登録し、空き家の利用を希望する方に情報提供を行うことで、空き家を有効に活用する制度です。


●岡山県空き家情報流通システム


 

【空き家として残さない方法】


1.現状維持・管理をする

 

【空き家として残さない方法】【空き家として残さない方法】具体的内容はこちら

 


 

岡山市の空き家の現状


平成30年段階で、岡山市の空き家は約5.3万戸と言われており、住宅総数に占める割合は14.4%となっております。これは全国的平均もしくは他の政令指定都市と比較しても高い水準です。

また4種類に分類される空き家の中でも個人所有者管理に分類される『その他』が約4割占めていると言われ、老朽化・破損が進んでいる状態です。

 



◎まとめ


・全国的に空き家問題が増えてきている。

・岡山市の空き家状況は全国比較しても高い水準であること。

・空き家は4種類に分類されており、一番の問題は『その他』に分類される空き家である。

・全国的に空き家増加に伴い、今までの固定資産税特例の対象外になる物件がある。

・今までのように空き家を放置すると、経済的にも打撃を受ける可能性がある。

 

※まずは、ご相談から初めてもらい、所有空き家の将来のことを考えて頂ければと思います。

Torus不動産にお気軽にご相談ください。


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伊藤祐哉

部署:営業部

資格:■宅地建物取引士 ■ファイナンシャルプランナー2級

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