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【岡山市の50連たん廃止に伴い、新築戸建て検討者への影響は？】
2024-06-03
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（このコラムでわかること）
✔今後の市街化調整区域はどうなるのか
✔新築戸建て検討者に及ぼす影響
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◇2023年10月24日 岡山市長の発表
（発表内容）
① 市街化調整区域の住宅開発許可される根拠『50戸連たん制度』廃止
② 『20戸連たん制度』新設
①の『50戸連たん制度』とは？
敷地と敷地の距離が55ｍ以下の建物が50戸以上ある地域では、市街化調整区域でも住宅用地開発が許可される制度。当初は、市街地中心部の過密化を防ぐ効果を期待してのことだったが、近年では市街化調整区域の安い住宅用地開発が進み、逆に中心部の空洞化も出てきており、廃止に踏み切ったとされています。
②の『20戸連たん制度』とは？
25年間の人口減少率が23％以上の過疎化に悩む地域を対象に、地域コミュニティの維持・活性化を図るための制度。また、空き家の用途変更を緩和することで、既存集落の維持・活性化を図るとされています。
◇岡山市の50戸連たん制度廃止時期について
令和8年春に廃止予定。
猶予期間は発表から約2年間強となります。
※岡山県内の倉敷市はすでに廃止しており、早島・赤磐市も廃止の方向で進めている。
◇岡山市内の市街化区域と市街化調整区域の割合は？
岡山市は計画的な街づくりのため、市内には『市街化区域』と『市街化調整区域』のエリアに分かれています。（※旧御津・旧建部町は区域外）
岡山市全体に占める市街化区域面積 ⇒ 約13％
岡山市全体に占める市街化調整区域面積 ⇒ 約61%
市街化調整区域は意外に多いです!!
今後、新築戸建を検討する者に対する影響は？
今までは、市街化調整区域でも農地開発が条件を満たせば可能でした。
以前は新築戸建てを検討する方々も、長閑な場所で家づくりを検討したり、市街化区域の土地値段が高いエリアより比較的安く購入ができる市街化調整区域を探すことも多かったはずです。
ですが、令和8年４月以降今までのように市街化調整区域を求めて家づくりを検討していた方々は50連たん廃止に伴い、希望するエリアでの建築は難しくなると考えます。
現在は、ウッドショックや物価の高騰もあり、土地ではなく建築費用も非常に高くなり、新築購入のハードルが高くなっています。それに合わせて今まで市街化区域より比較的お求めやすく購入できていた市街化調整区域がなくなるとより新築戸建てを検討する方は悩みが増えることでしょう。
令和6年6月になり、令和8年4月までもあとわずかになってきました。
岡山市民の新築購入者の方々も少しずつだとは思いますが、50連たん廃止を理解し、早めに家づくりを進められていると思いますが、本後は令和8年に向けて土地探しが激しくなると想定しております。
◇廃止に伴い、農地所有者様にお願い
50戸連たん制度廃止となっても、
① 農地の維持・管理（耕作も含む）を継続的にしていく
② 農地の維持・管理を任せれる方がすでにいる
上記所有者は特に影響はないかと思います。
上記に当てはまらず、
・ 農地を数年後には辞める予定
・ 後継ぎが県外にいる
・ 後継ぎがいない
に当てはまる所有者かつ売却をお考えの場合は、『50連たん廃止』について大きな影響を受けるようになります。
以前まで所有地廻りでも農地開発が行われているエリアでも、令和8年春からまったく開発ができなくなることになります。
今後、農地を維持しづらい・維持する予定が無い・近い将来農業を辞める予定などをお考えの方がおられましたら、是非新築戸建て購入者の方に農地をお渡し頂ければ、将来管理させれていない農地を少しでもなくせるかもしれません。
少しでもご検討の際には、是非Torus不動産にお声がけ頂ければ、全力で購入者とのつなぎ役をさせていただきます。
土地購入を検討されている方もお気軽にご連絡ください。物件をご紹介させていただけます。
※今年は廃止になった倉敷市では、開発が本当にできないのかと農地所有者から行政に問い合わせが殺到し、不動産会社にも開発ができないのか調べてほしいという依頼が非常に多かったです。
結論、売却不可ということになりますが、もう少し早く相談を頂ければ可能だった農地も多く存在していたのも事実です。
岡山市（岡山市北区・岡山市南区・岡山市東区・岡山市中区）はまだ猶予期間がありますので、少しでも気になる方は、お早めに相談をされることをお勧めいたします。
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Torus不動産では、
◎農地の売却 ◎農地の開発 に力を入れております。
農地所有者の方から農地購入者（住宅用地購入者）をつなぐ仕事が出来ればと考えております。
お気軽にまずは相談下さい。
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