事故物件を売却する方法とは？売却相場についても解説

事故物件の売却をお考え中の方のなかには、「早く手放してしまいたい」とか「売却できるか心配」などさまざまな思いや不安を感じている方もおられるでしょう。
一般的に事故物件は価格が低くなるケースが多いものの、工夫次第では売却できないわけではありません。
そこで、事故物件を売却する方法や該当する条件、告知義務や売却相場について解説します。
岡山市全般で事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件を売却する方法

事故物件とは、事故や他殺、自殺など心理的に抵抗感を感じるような物件を指します。
このような事故物件は、一般的に告知義務が発生するため、通常の物件と比べると売却しづらい傾向にあります。
一般的な不動産売却では3～6か月の期間がかかりますが、事故物件の場合は長期間かかることも珍しくありません。
しかし、事故物件であっても工夫次第では、スムーズに売却することが可能です。
ここでは、事故物件を売却する方法を解説します。

売却方法①更地にする

自殺や他殺があった事故物件は、いくらハウスクリーニングやリフォームをして綺麗にしても、マイナスイメージを払拭することはできません。
そのため、そのまま売りに出しても実際のところは、なかなか買い手が付かないのが現状です。
しかし、悪いイメージの建物をすべて取り壊し更地にすれば、悪いイメージが払拭できスムーズに売却できることがあります。
ただし、解体費用がかかる点と、建物があるときに比べて固定資産税などの税金が高くなるケースがある点に注意が必要です。

売却方法②不動産会社による「買取」を利用する

事故物件を売り出してもなかなか売れない場合や、すぐにでも手放したい場合は、不動産会社による「買取」を利用する方法もあります。
買取とは、不動産会社に直接物件を売却する方法です。
買取の最大のメリットは、個人の買主を探す必要がないため、短期間で売却できる点です。
査定額にご納得していただければ、すぐに売却し現金化することができます。
また、買取であれば周囲に知られることなく売却できる点もメリットといえるでしょう。
通常の売却方法であれば、広告に物件情報を出すため多くの方の目に留まります。
さらに内覧を実施すれば、人の出入りがあり目立ちやすくなります。
一方で、買取であれば気付かれずに売却できるため、周囲の目が気になる場合でもおすすめです。
ただし、仲介での売却に比べると、売却価格が安くなるため注意しましょう。
そのため、買取は価格が多少安くなってでも早く手放したい方に向いている方法といえます。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる費用とは？種類や相場を解説

売却前に知っておきたい事故物件に該当する条件とは？

事故物件は前述したように、一般的な売却方法では売れにくいとされています。
では、そもそも事故物件に該当する条件には何があるのでしょうか。
ここでは、事故物件に該当する条件や告知義務について解説します。

事故物件の定義

事故物件とは、事件や事故などが発生した物件ですが、実際には法律で定められた定義はありません。
しかし、対象となる物件が「心理的瑕疵」にあたる場合に、いわゆる事故物件とされるケースが多いです。
心理的瑕疵とは、不動産を売買する際に心理的に抵抗を感じるような欠陥がある物件のことを指します。
たとえば、殺人や自殺以外でも、長期間放置されていたような自然死の場合も対象になります。
このように、心理的に住みづらいと感じる物件を心理的瑕疵物件といい、事故物件として扱われることが多いです。
また、自殺や他殺などの事件以外でも、周辺に墓地や火葬場、反社会的勢力団体などがある場合も、心理的瑕疵として扱われることがあります。
一方で、事故物件に該当しないものは、老衰や病死などの「自然死」、入浴中の事故や階段からの転落など日常生活で発生した「不慮の事故死」です。

事故物件は告知義務がある

事故物件を売却する際は、物件内で生じた事件や事故の事実を告知することが国土交通省のガイドラインで定められています。
売買の場合で告知義務のあるものには、以下のような事故物件が該当します。

• 自殺
• 他殺
• 原因不明な死
• 長期間放置された自然死や不慮の事故死
• 社会に与えた影響が大きい場合

他殺や自殺はもちろんのこと、特殊作業が必要になった事故であっても告知が必要になります。
買主に対して告知が必要な理由は、取引する相手の判断に大きく影響を与えるためです。
なお、万が一告知をしなかった場合は、買主は売主に対して契約解除もしくは損害賠償を請求することが可能です。
そのため、売主は事故物件となる瑕疵については、隠さずに告知するようにしましょう。
また、上記に当てはまらないような告知義務が不要な事案であっても、買主から問われた場合は告知する必要があるため注意が必要です。
告知義務の必要・不必要の判断が難しい場合は、仲介を依頼する不動産会社にご相談ください。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の価格の目安がわかる査定とは？2種類ある査定の特徴も解説！

事故物件の売却相場

事故物件を売却する際、どのくらいの価格で売れるのか気になるでしょう。
ここでは、事故物件の売却相場について解説します。

事故物件の相場は買い手次第

事故物件は一般的に、相場よりも安い価格での売却になるケースが多いです。
しかし、事故物件だからといって、必ずしも値引きが必要というわけではありません。
なぜなら、事故物件と捉えるかどうかは買い手の受け取り方次第だからです。
たとえば、売主が重大な事故と思っていても、問題ないと考える買主もいます。
一方で、売主が気になる事案ではないと思っていても、買主にとっては購入するか判断するうえでの重大な事項かもしれません。
このように、捉え方は人それぞれのため、売り出す際は時期や買主の反応を見ながら売り出し価格を決めていくことが大切です。

通常物件の相場とどのくらい違う？

事故物件と通常の物件の相場では、どのくらい差がでるのでしょうか。
通常物件との相場を比較すると、事故物件は以下のように割引きが必要となることが多いです。

• 孤独死や自然死の場合：10～20％程度
• 自殺の場合：20～30％程度
• 他殺の場合：30～50％程度

たとえば、通常物件の相場価格が2,000万円の場合、他殺であると1,000～1,400万円程度になります。
ただし、立地や住環境によっては、それほど値下げをしなくても売却できるケースもあります。
駅から近く需要が高いエリアであったり、住環境に優れていたりすれば、事故物件であっても購入したいと思う方もいるためです。
このように、事故物件でも買主の受け取り方や周辺環境によって相場は異なるため、必ずしも売却価格が下がるとは言えないでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の必要書類とは？売却前・契約締結時・決済時ごとにご紹介

まとめ

事故物件は法律で定められた定義はないものの、心理的に抵抗を感じるような心理的瑕疵に該当する物件のことです。
一般的には事故物件は買主が見つけにくいですが、更地にしたり不動産会社による買取を利用すればスムーズに売却できる可能性があるでしょう。
また、値引きより安い価格での売却になるケースが多いですが、立地や住環境が良い場合はそれほど値下げをしなくても売却できることもあります。
岡山市南区の不動産売却ならTorus不動産へ。
土地・建物・分譲マンション・収益物件・農地と幅広い種別で対応可能です。
無料査定もおこなっておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。