リースバックで退去となるケースとは?賃貸借契約についても解説!

2024-02-15

売却

リースバックで退去となるケースとは?賃貸借契約についても解説!

この記事のハイライト
●リースバックの賃貸借契約には更新が可能な「普通借家契約」と更新ができない「定期借家契約」がある
●リースバックの契約期間中でも借主が希望した場合は基本的に自主退去が可能である
●家賃の滞納などの契約違反があるとリースバックの契約期間中でも強制退去になる可能性がある

リースバックは、売却した不動産に住み続けることができるサービスです。
自宅を離れることなく売却金を得ることができますが、ずっと住み続けられるとは限らない点に注意が必要です。
そこで今回は、リースバックした自宅の退去に関わる賃貸借契約や、強制退去になるケースなどを解説します。
岡山市全般で住宅ローンの返済が厳しいと感じている方は、ぜひご参考にしてください。

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リースバックの概要と退去に関わる賃貸借契約の種類

リースバックの概要と退去に関わる賃貸借契約の種類

住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、早めに自宅の売却を検討したほうが良いでしょう。
住宅ローンの滞納が続くと、最終的に自宅は競売にかけられて、強制的に売却されてしまうからです。
しかし、そのリスクを把握していても、住み慣れた自宅を離れがたくて、売却を決断できないことがあるかもしれません。
そのような場合に検討したいのが、リースバックです。

リースバックの概要とは

リースバックとは、不動産を売却した相手と賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける方法です。
住宅ローンの返済が厳しくなったり、急にまとまった資金が必要になったりした場合、自宅を売却すると状況が改善する可能性はありますが、住む場所を失ってしまいます。
その点リースバックをおこなうと、自宅の売却金を住宅ローンの返済などに使えるうえ、家賃を支払って引き続き住むことができます。
ただし、リースバックをおこなった場合でも、自宅にずっと住み続けられるとは限りません。
リースバックしている家の退去には、締結する賃貸借契約が大きく関わります。

リースバックの退去に関わる賃貸借契約とは

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
2種類の大きな違いは、契約期間が満了した際に更新ができるかどうかです。
普通借家契約は更新が可能な契約なので、借主が希望した場合は引き続き自宅に住むことができます。
一方、定期借家契約は基本的に更新ができません。
そのため、借主が望んでも貸主が承諾しない場合は、契約期間の満了日までに退去する必要があります。
また、引き続き自宅に住みたい場合の手続きにも違いがあり、普通借家契約は更新、定期借家契約は再契約です。
更新も再契約も、引き続き住むことができる点は同じなので、それほど変わらないように感じるかもしれません。
けれど、更新はそれまでと同じ条件で契約を継続することであるのに対し、再契約はそれまでの条件とは無関係に新たな契約を結ぶことです。
したがって、更新では家賃が変わることはそれほどありませんが、再契約では家賃が大きく上がる可能性があるでしょう。

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リースバックで家の自主退去を考えることになるケース

リースバックで家の自主退去を考えることになるケース

リースバックしている家を退去することになるのは、契約期間が満了したときだけではありません。
たとえば、さまざまな事情によって、契約期間中に自主退去を考えることもあるでしょう。
その場合、契約書に中途解約できる旨が記載されていれば、自主退去が可能です。
また、中途解約できる旨が記載されていない場合でも、合意解除になれば自主退去ができます。
合意解除とは、借主と貸主が合意したうえで、賃貸借契約を解除することです。
したがって、リースバックは基本的に契約期間中の自主退去が可能であると言えるでしょう。
では、リースバックの期間中に自主退去を考えるのは、どのようなケースなのでしょうか。

自主退去を考えるケース①転勤や海外留学が決まった

リースバックの契約期間中に、転勤や海外留学などが決まることがあるかもしれません。
その場合は、自主退去となるでしょう。
なお、やむを得ない事情が発生した場合、定期借家契約で建物の面積が200㎡未満であれば、契約書に中途解約できる旨が記載されていなくても自主退去が可能です。
やむを得ない事情とみなされるのは、リースバックしている建物を生活の本拠とすることが困難になった場合であるため、転勤や海外留学は該当する可能性が高いでしょう。
もし該当しなくても、このケースは合意解除が可能なことが多いと考えられます。

自主退去を考えるケース②家賃の支払いが困難になった

家賃の支払いが困難になった場合も、契約期間中に退去を考えることになるでしょう。
なお、勤め先の倒産によって家賃が支払えなくなった場合などは、先述の「やむを得ない事情」だと認められる可能性があります。
家賃を滞納すると強制退去になるかもしれないので、そうなってしまう前に貸主に相談しましょう。

自主退去を考えるケース③良い条件の物件を見つけた

現在住んでいる自宅より家賃が安い物件や、条件が良い物件などを見つけた場合も、自主退去を考えるでしょう。
一般的に、リースバックの家賃は周辺の相場ではなく、売却価格を基準にして決定されるので、周辺の相場よりも高くなるケースが多いものです。
そのため、似たような条件でもっとリーズナブルな物件や、同じくらいの家賃でより良い条件の物件が見つかる可能性があるでしょう。

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リースバックした家を強制退去になるケース

リースバックした家を強制退去になるケース

リースバックしている家は、借主が希望しなくても退去せざるを得ないことがあるので、注意が必要です。
先述した定期借家契約の契約期間満了時以外にも、強制退去になるケースがあるので、確認しておきましょう。

リースバックしている家を強制退去になるケースとは

借主が希望していないにもかかわらず、リースバックしている家を退去することになるのは、おもに以下のようなケースです。

  • 定期借家契約で契約期間が満了した
  • 家賃の滞納が続いた
  • 建物に倒壊や損壊のおそれがある

先述のとおり、定期借家契約は基本的に更新ができません。
そのため、借主が希望しても貸主が再契約に応じない場合は、契約期間の満了時に退去する必要があります。
また、家賃の滞納が続くと契約違反とみなされ、強制退去になってしまうので注意が必要です。
家賃の滞納だけではなく、賃貸借契約に違反した場合は強制退去になる可能性があります。
そして、リースバックしている建物に倒壊や損壊のおそれがある場合も、退去を求められるかもしれません。
建物の欠陥などが原因で借主が負傷すると、貸主に賠償責任が生じる可能性があるからです。

リースバックしている家を退去せずに済む方法とは

契約期間の満了にともなう退去を防ぎたいときは、2つの方法を検討してみましょう。
1つ目は、家賃の上乗せを提案する方法です。
貸主が定期借家契約の再契約に応じない場合、家賃の上乗せを提案すると、引き続き住むことができるかもしれません。
2つ目は、自宅を買い戻す方法です。
リースバックは、契約内容によっては自宅を買い戻すことができます。
ただし、買い戻しに必要な金額は、売却価格よりも高くなる可能性があります。
その理由は、リースバックの売却価格は、物件を再販売する際にかかるコストなどが差し引かれるため、時価の6~8割ほどになることが一般的であるからです。
買い戻しの価格は時価を基準にして設定されるので、出費のほうが増える可能性がある点に注意しましょう。

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まとめ

リースバックを利用すると、自宅を離れずにまとまった資金を得ることができます。
ただし、その自宅にずっと住み続けられるとは限りません。
定期借家契約の契約期間が満了した際や、家賃の滞納が続いたときは、退去を求められる可能性があるので注意しましょう。
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資格:■宅地建物取引士 ■ファイナンシャルプランナー2級

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