不動産売却で想定されるトラブルとは?起こりがちな事例について解説!

2024-01-06

不動産売却で想定されるトラブルとは?起こりがちな事例について解説!

この記事のハイライト
●重要事項説明で伝える内容に不足があると、売却後にトラブルになりやすい
●売買契約の締結後に、買主の都合で契約解除を求められる場合がある
●契約不適合責任に問われないためには、売却する家の状態をきちんと把握しておく

不動産売却時に起こるトラブルには、いろいろなケースが想定されます。
これから不動産売却を検討している方は、起こりやすいトラブルの傾向や事例を事前に把握し、対策できるようにしておきましょう。
そこで今回は、不動産売却時の「重要事項説明」「契約解除」「契約不適合責任」でトラブルを生みやすい事例について解説します。
岡山市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却時の重要事項説明に関するトラブルの事例とは

不動産売却時の重要事項説明に関するトラブルの事例とは

不動産売却では大きなお金がやり取りされることになります。
そのため、売主と買主のあいだでトラブルが生まれることも少なくありません。
そんな不動産売却時のトラブルのなかで、とくに多い事例が「重要事項説明」に関するトラブルです。
重要事項説明とは、売買契約の前に、買主に対して売却不動産に関する説明をおこなうことをいいます。
説明をおこなうのは、仲介を担当した不動産会社の宅地建物取引士です。
しかし、重要事項説明に関してトラブルが起きた場合、最終的な責任は売主が負うことになるので注意しましょう。
ここでは、重要事項説明に関するトラブルの事例について解説します。

重要事項説明に関するトラブル事例1:敷地の境界が確定していなかった

重要事項説明の際、敷地境界に関する説明をせずにトラブルになる事例です。
敷地の境界があいまいなままの不動産を売却すると、のちのち買主が隣接地の所有者と衝突する可能性があります。
こういったトラブルを防ぐためには、重要事項説明をする前に隣接地の所有者と「境界確認書」を作成しておきましょう。

重要事項説明に関するトラブル事例2:隣接地の用途地域が異なっていた

一般的に、重要事項説明で用途地域の説明が求められるのは、売却する不動産の土地に対してだけです。
しかし、まれに売却する土地と隣接する土地の用途地域が異なる事例があります。
これは、もし売却した土地が「第一種低層住居専用地域」だったとしても、隣接地に葬儀場やパチンコ店などが建てられる可能性があるということです。
なにも知らずに購入した買主との間でトラブルとなる可能性があります。
隣接地の用途地域が異なる土地を売却する際は、重要事項説明の際に周辺の用途地域についても買主から承諾を得ておく必要があるでしょう。

重要事項説明に関するトラブル事例3:近くに高層マンションが建設された

高層マンションの建築よって眺望や日当たりが失われ、トラブルへと発展する事例です。
不動産売却時に売主がマンション建設についてなにも知らなかった場合は、売主側が責任を負わされる可能性は低いといえます。
しかし、すでにマンション建設業者による地元説明会がおこなわれていた場合などは、重要事項説明の際に買主に伝えておいたほうが安心です。

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不動産売却時の契約解除に関するトラブルの事例とは

不動産売却時の契約解除に関するトラブルの事例とは

不動産売却では、重要事項説明をおこなったあとに売主と買主とで売買契約を締結します。
売買契約の際には買主から売主に手付金が支払われ、ここからは契約解除を申し出ると違約金などのペナルティが発生するケースが一般的です。
契約解除に関するルールは、売買契約書に定められています。
買主の事情で契約解除を申し出された場合、基本的にはお金で解決をはかることになりますが、なかにはお金を請求できない事例もあるため注意が必要です。
ここでは、契約解除に関するトラブルの事例について解説します。

契約解除に関するトラブル事例1:買主の事情で契約解除された

売買契約の締結後、買主側の事情によって一方的に契約解除を求められた場合、手付金を実施的な解約金とすることで解約が成立します。
売買契約締結の際に支払われる手付金の相場は、不動産売却価格の5%~10%ほどです。
しかし、売却活動をゼロから再スタートさせなければならない売主からすると、手付金を受け取ったとしても契約解除による痛手は大きいといえるでしょう。
契約解除のリスクやトラブルを防ぐためには、売買契約を締結する時点で「解約金の設定を高くする」「決済の日程を早める」といった対策が必要です。

契約解除に関するトラブル事例2:買主が住宅ローンの審査に通らなかった

不動産売買では、買主が住宅ローンを利用するケースが一般的です。
しかし、買主が住宅ローンの審査に通らず、契約解除を申し出されるという事例も珍しくありません。
この場合、売主は受け取っていた手付金を買主に返却することになります。
ほとんどの売買契約には、買主が住宅ローンの審査をクリアできなかった場合に契約解除が認められる「住宅ローン特約」が付いているからです。
売主側としては、手付金も受け取れず契約解除となるため、かなりの損害だといえます。
このようなトラブルにならないためには、不動産会社と相談しながら信頼できる買主探しを進める必要があるでしょう。

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不動産売却時の契約不適合責任に関するトラブルの事例とは

不動産売却時の契約不適合責任に関するトラブルの事例とは

不動産売却において、売主側のリスクが大きいのが「契約不適合責任」に関するトラブルです。
契約不適合責任とは、性能や品質が契約内容と異なるものを引き渡した際に、売主が買主に対して負うべき責任のことをいいます。
これまでは「瑕疵(かし)担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正で内容の見直しがおこなわれ、名称も「契約不適合責任」に変更されました。
不動産売却においては、売買契約書に記載されていない不具合などが売却後に見つかった場合、買主から損害賠償を請求される可能性があります。
最悪の場合は契約解除を求められるケースもあるため、売主は注意しなくてはなりません。
ここでは、契約不適合責任に関するトラブルの事例について解説します。

契約不適合責任に関するトラブル事例1:雨漏りが見つかった

契約不適合責任でトラブルになりやすい事例の1つが「雨漏り」です。
売買契約書に記載がない雨漏りが売却後に見つかると、買主から修繕対応や、そのための費用を求められる可能性があります。
この際のポイントとしては、雨漏りがあること自体が問題なのではないという点です。
事前に雨漏りについて買主に説明しており、売買契約書にも雨漏りに関する内容を記載しておけば、契約不適合責任には該当しません。
また、特約事項や容認事項を契約書に書いておくことも大切です。
中古物件は経年や使用によって多少なりとも不具合が出てくることが自然であり、設備に関する不具合は免責とする特約を決めておくことをおすすめします。
ただし、免責特約を付けていても、売主が事前に把握していた不具合を説明していなかった場合は責任を問われるので注意してください。

契約不適合責任に関するトラブル事例2:シロアリ被害があった

シロアリによる被害も、契約不適合責任に問われやすい事例です。
シロアリ被害は不動産全体の耐久性に関わることもあるため、売却後に見つかると契約解除を求められるリスクが高いといえます。
しかし、シロアリ被害は目視では確認しづらく、売主が把握できていなかったというケースも珍しくありません。
とはいえ、売買契約書に記載のないシロアリ被害が見つかってしまうと、売主側の責任になってしまいます。
契約不適合責任を避けるためには、不動産売却前に建物についてしっかり調査しておくことが大切です。
必要であればインスペクションの依頼なども検討しましょう。

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まとめ

不動産売却の際のトラブルを防ぐためには、どのようなトラブルが想定されるかを把握しておく必要があります。
買主都合による契約解除は対策が難しい部分もありますが、重要事項説明や契約不適合責任に関するトラブルについては売主側で対策が可能です。
まず売主が不動産の状態をしっかりと把握し、その内容をきちんと買主に説明できるよう準備しておきましょう。
岡山市南区の不動産売却ならTorus不動産へ。
土地・建物・分譲マンション・収益物件・農地と幅広い種別で対応可能です。
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