暴力団事務所に近い不動産を売却する方法とは？価格への影響や注意点を解説

不動産売却では、物件自体の不具合だけでなく、周辺にどのような施設があるかによっても売却のしやすさや価格に大きく影響します。
なかでも、買主の購入に大きく影響するような要因は、事前に告知が必要になるため注意しなければなりません。
そこで、暴力団事務所に近い不動産の売却価格への影響や注意点、売却方法について解説します。
岡山市全般で暴力団事務所に近い不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

暴力団事務所が近い不動産は売却価格が低くなる？影響について

一般的に、暴力団事務所が近くにあると、誰もが嫌悪感や不安感を抱くのではないでしょうか。
そのような暴力団事務所の近くに不動産がある場合は、購入したいと思う方が少ないため売れにくい傾向にあります。
では、売却価格への影響は出るのでしょうか。
ここでは、暴力団事務所が近い不動産を売却する際に、売却価格に影響を与えるのかを解説します。

暴力団事務所の近い不動産は環境的瑕疵に該当する

所有している不動産の近くに暴力団事務所がある場合は、環境的瑕疵とみなされることがあります。
環境的瑕疵とは、物件自体には何の問題もないにもかかわらず、周辺の環境に欠陥および欠点があることです。
たとえば、不動産の近隣建物からの騒音や振動、異臭、ごみ焼却場などで、暴力団事務所も含まれます。
不動産売買では、建物の不具合などを指す瑕疵以外にも、不安や嫌悪感を感じさせる要因も瑕疵として扱われるのです。
そして環境的瑕疵は、瑕疵がないケースに比べて評価が低くなるケースが多く、少なからず売却価格へ影響を及ぼす可能性が高くなります。

売却価格は相場よりも低くなる

暴力団事務所が近くにある場合は、市場価格の相場より20～25％売却価格が低くなる傾向にあります。
また、過去に発砲事件などが発生したことがある場合は、相場の50％程度低くなることもあります。
では、売却する不動産の隣人が暴力団関係者だった場合は、売却価格に影響するのでしょうか。
結論からいえば、暴力団関係者が隣に住んでいるというだけでは、価格に大きく影響することはないでしょう。
ただし、近隣住民と過去にトラブルを起こしている場合などは、居住環境が悪いと判断され売却価格に影響を及ぼす可能性はあります。
また、複数の暴力団関係者が日常的に出入りしているケースも、価格が下がることがあるでしょう。
このように、暴力団事務所が所有している不動産に近いと、環境的瑕疵とみなされ売却価格に少なからず影響を与えてしまうでしょう。

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暴力団事務所に近い不動産を売却する際の注意点

続いて、暴力団事務所に近い不動産を売却する際の注意点を解説します。

注意点①買主への告知義務が発生する

不動産売却における告知義務とは、不動産に不具合や欠陥などがある場合に、事前にその内容を買主に伝える義務のことです。
暴力団事務所に近い場合も、前述したように環境的瑕疵に該当するため、買主に対して告知義務が発生します。
もし告知義務を怠った場合は、契約不適合責任に問われ契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。
契約不適当責任とは、契約内容に記載されていない不具合などが発見された場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
対象となるのは、雨漏りなどの構造上の欠陥だけでなく、心理的や環境的瑕疵についても含まれるため注意しなければなりません。
説明義務を果たし、買主が納得したうえで売買契約を締結するのであれば、その後はその瑕疵を理由に損害賠償を請求されることはないでしょう。
そのため、瑕疵は隠さずに正直に伝えることが大切です。
ちなみに、売主が物件の近くに暴力団事務所があることを把握していなかった場合はどうなるのでしょうか。
たとえ、売主が暴力団事務所のことを知らなかったとしても、売主は責任を問われる可能性があります。
たとえば、暴力団事務所の表示がなくても、明らかに関係者と思われる方が頻繁に出入りしており、近所の方もそれを認識している場合は、売主だけ気付かないはずがないと判断されます。
そのため、「気付かなかった」と主張すれば責任を免れるわけではないため注意しましょう。
買主が購入後に気付くのであれば、当然売主も気付いていたはずと判断されます。
このように、把握している瑕疵だけでなく、故意に隠していなくても売主には契約不適合責任に問われる可能性があることを注意点として知っておきましょう。

注意点②買主が見つかりにくい

暴力団事務所に近い物件は、通常と比べて買主が見つかりにくく売却が長引く可能性がある点にも注意しましょう。
たとえば、組同士の抗争が生じれば、争いに巻き込まれる可能性もあります。
このようなリスクを抱えている物件を購入したいと思う方は少ないでしょう。
そのため、物件を売り出しても買主が見つかりにくいため売却は難しい可能性があります。

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暴力団事務所に近い不動産を売却する方法

前述したように、暴力団事務所に近い不動産は売却が難しいとされています。
そんな物件でもスムーズに売却するためには、別の活用方法や工夫が必要になるでしょう。
ここでは、暴力団事務所に近い不動産を売却する方法を解説します。

売却方法①売却価格を下げて売り出す

1つ目のスムーズに売却するための方法は、売却価格を下げて売り出すことです。
これは、すでにご説明したように、暴力団事務所が近くにあるとトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。
価格が低く設定されていれば、暴力団事務所の近くでも購入したいという方が現れるかもしれません。
また、暴力団事務所の近くでも、駅から近かったりショッピングモールが多かったりするなど別の魅力があれば、よりスムーズに売却できる可能性が高くなるでしょう。

売却方法②更地にして売却する

2つ目の方法は、更地にして売却する方法です。
居住用として売り出しても買い手が見つからない場合は、思い切って解体して更地として売り出すのも1つの方法です。
更地で売り出せば、駐車場などの経営を希望する投資家からの需要が期待できるでしょう。
駐車場であれば、暴力団事務所が近くにあってもそれほど気にならないという方も多いため、購入希望者も見つけやすくなります。

売却方法③コインランドリーを経営したあとに売却する

3つ目の売却方法は、更地にしたあとにコインランドリーの経営をおこない、その後売却する方法です。
とくに賃貸住宅が多いエリアであれば、コインランドリーを利用したいと考えている方も多いです。
そのため、エリアによってはコインランドリーであれば、投資物件として経営したいと考える投資家が見つかるかもしれません。
ただし、解体費用や初期費用がかかるため注意しましょう。

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まとめ

売却予定の不動産の近くに暴力団事務所がある場合は、環境的瑕疵に該当するため買主への告知義務が発生します。
そのため、購入を躊躇う方も多く、通常の不動産よりも買い手が付きづらく売却が難しい可能性があるでしょう。
暴力団事務所の近くにある不動産をスムーズに売却するためには、まずは価格を下げることやほかの有効活用がないかを検討してみることが大切です。
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