年金受給者が不動産売却したらどうなる？不動産売却後の税金や注意点を解説

年金を受給している方で不動産売却しようと考えている方は、年金が減額されないか不安に感じるでしょう。
本記事では、年金受給者が不動産を売却したときにどのように年金支給額や税金に影響が出るのか、また注意点について解説します。
岡山市全般で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

年金受給者が不動産売却しても支給額は減額されない？

年金受給者の方がマイホームや投資用物件などを売却する際「年金の支給額が減額されてしまうのではないか」と不安になることがあるかもしれません。
しかし、結論から言えば、売却によって利益（譲渡所得）が発生しても、直接的に年金の支給額に影響することは原則としてありません。

年金の種類とは

年金にはいくつかの種類がありますが、主に「厚生年金」と「国民年金」の2つに分けられます。
厚生年金は会社員などの雇用者が加入する制度です。
一方、国民年金は自営業者やフリーランスなどの個人事業主が加入します。
ただし、国民年金は20歳から60歳までのすべての日本国民が加入するもので、厚生年金に加入している方も国民年金の加入者です。
そのため、65歳で年金を受け取る際、厚生年金加入者は「老齢厚生年金」と「老齢基礎年金」の両方を受け取ることができます。
しかし、国民年金のみの加入者は「老齢基礎年金」のみを受け取ることになります。
年金の支給額は、現役時代に支払った保険料に基づいて決まるため、不動産売却から得た利益は影響しません。

在職老齢年金も減額されない

「在職老齢年金」とは、60歳以上で働きながら老齢厚生年金を受け取る制度のことを指します。
在職老齢年金は、受給者の給与や賞与の額に応じて減額されたり、支給が停止されることがあります。
収入がある場合には年金の一部を減らしても生活に支障がないと判断されるからです。
ただし、不動産を売却して得た利益は労働所得ではないため、収入があっても在職老齢年金の減額の対象にはなりません。
つまり、不動産を売却しても、その利益が年金受給額を減らすことはありません。

障害年金は減額される可能性がある

障害年金とは、病気や怪我で生活や仕事に支障が出た方が受け取ることができる年金です。
多くの方は年金と聞くと60歳以上で受け取るものと思いがちですが、障害年金は条件に応じて20歳から受け取ることが可能です。
20歳前に障害を負った方が受け取る「障害基礎年金」には所得制限が設けられており、収入が多いと年金の支給が停止されたり、減額されたりすることがあります。
そのため、不動産を売却して得た収入がある場合、障害年金の支給額が減る可能性があります。

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年金受給者が不動産売却するときの税金とは？

年金受給者の方が不動産を売却する際「売却益に対してどのような税金がかかるのか？」と疑問を持たれることも多いでしょう。
不動産売却にかかる税金の仕組みは、年金の受給の有無に関わらず共通です。

不動産売却で生じる「譲渡所得」とは？

不動産を売却した金額（譲渡収入）から、購入時の費用や売却時にかかった諸経費、取得費（購入価格など）を差し引いた結果、利益が出た場合に発生するのが「譲渡所得」です。
売却価格 －（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
年金の受給額に直接影響があるわけではありませんが、大きな譲渡所得が出ると、その分の税金を支払う必要があります。

譲渡所得税の税率

不動産を売却して譲渡所得が出た場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称であり、通常の給与所得や年金所得とは別枠で計算される税金です。
譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで、適用される税率が変わります。
売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると「長期譲渡所得」、5年以下だと「短期譲渡所得」として区別され、短期のほうが高い税率で課税されます。

• 短期譲渡所得：39.63％（所得税・復興特別所得税30.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得：20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）

譲渡所得税と住民税を合わせると、売却後に思った以上の税金を支払うことになるケースもあるため、早めにシミュレーションしておくことが大切です。

確定申告が必要になるケースと手続きの流れ

サラリーマンや年金受給者など、普段は確定申告をしない方でも、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告をおこなう必要があります。
マイホームを売却した場合には「居住用財産の3,000万円特別控除」など、税額を抑えるための特例が用意されていますが、特例を適用する場合にも申告が必要です。
売却損が出てしまった場合でも、一定の条件を満たせば繰越控除や損益通算が可能になる場合があるので、あわせて確認しましょう。
確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、管轄の税務署で確定申告をおこないます。
必要な書類（譲渡契約書、購入時の契約書、仲介手数料や譲渡費用の領収書など）を用意し、計算した譲渡所得や控除の内容を申告書に記入します。
譲渡所得税は、申告時に算出される納税額に基づいて納付が必要です。
翌年には住民税の通知が届き、そちらも納期内に納める流れです。

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年金受給者が不動産売却するときの注意点とは？

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）は年金支給額に直接的な影響を与えるわけではありませんが、その反面、思わぬ費用負担や将来的な生活設計への影響が生じる場合があります。

注意点①意外と大きくなる？ 売却時の税金

不動産を売却して利益が出た場合、その利益には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税の支払いは不動産を売却した翌年におこなわれ、通常は現金で一括払いです。
売却から税金の支払いまでタイムラグがあるため、税金の支払いを忘れがちになることもあります。
将来の資金不足を避けるためにも、事前に必要な税額を計算し、納税のための資金を確保しておくことが大切です。

注意点②国民健康保険料が上がる可能性

75歳以上の後期高齢者が不動産を売却すると、翌年の国民健康保険料が上がることがあります。
国民健康保険料が前年の所得に基づいて決まり、不動産の売却から得た譲渡所得も所得に含まれるためです。
保険料がどれくらい上がるかは自治体によって異なるので、事前に市町村のホームページで確認することが重要です。
保険料は年金から直接差し引かれるため、保険料が上がると実際に手元に残る年金額が減少します。
そのため「不動産を売却すると年金の受給額が減る」との誤解をする方もいますが、実際は年金そのものの額に変化はなく、単に保険料の増加によって受け取る金額が少なくなるだけです。

注意点③売却後の生活設計をしっかり見直そう

不動産売却による現金化は、ローン返済や老後資金確保など、生活を安定させるうえで大いに役立ちます。
一方で、住まいを手放す場合、今後の生活設計を見直す必要があります。
マイホームを売却する場合は、新居の購入や賃貸物件への引っ越しなど、今後の住まいを確保する計画を事前に立てておきましょう。
新たに住宅を取得するなら、購入資金やリフォーム費用の見積もり、ローン組み替えの有無を考慮する必要があります。
また、売却益を老後資金として活用する場合、使い道に応じた最適な資金管理が求められます。

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まとめ

年金受給者が不動産売却をおこなう際は、売却益が年金そのものを減額させる心配は基本的にありません。
しかし、税金や国民健康保険料、さらに売却後の生活設計には十分注意が必要です。
支出が増えるタイミングや予想以上に高くなる保険料などを含め、早めに情報収集と対策をおこないましょう。
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