相続後の不動産売却で知っておきたい注意点とは？3つのパターンにわけて解説

相続不動産の売却は、一般的な不動産の売却に比べて手続きが複雑化しやすい傾向にあります。
特例を利用する際には売却期限も意識しなければならず、流れを知らないと損をしてしまう可能性もあります。
スムーズな手続きを行うためにも、相続不動産を売却する際の注意点や流れなどを確認しておきましょう。
今回は相続した不動産を売却するにあたり注意したいことを、名義・売却期限・媒介契約に分けて解説します。
岡山市全般で相続不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続後の不動産売却における注意点1：名義変更

相続した不動産を売却する際には、まず名義変更を行わなければなりません。
この名義変更の手続きを相続登記と呼び、決められた期限までに申請する必要があります。
はじめに、相続不動産の名義に関する注意点を確認しておきましょう。

不動産売却には名義変更が必須

不動産は、原則として名義人本人でなければ売却できません。
そのため、不動産を相続したら名義を被相続人から相続人に変更する手続きが必要です。
不動産の名義は、相続が発生したからといって自動的に変更されるわけではありません。
名義を変更するには、必要書類を準備したうえで法務局に出向き、相続登記を行う必要があります。

相続登記には申請期限が設けられている

相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、2024年4月1日より義務化されました。
義務化によって申請期限が設けられ、正当な理由なく登記を怠った場合は10万円以下の過料が科されます。
相続登記の期限は、不動産を相続することを知った日から3年以内です。
また登記の義務化は、2024年4月1日以前に相続した不動産にも適用されます。
過去の相続分については、施行日または不動産の相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内に申請しなければなりません。
申請時にはさまざまな書類が必要になるので、期限内に申請ができるよう早めに準備に取り掛かりましょう。

共有名義の不動産は所有者全員の同意が必要

不動産は現金と違って物理的に分割できないので、相続人同士で分割方法を話し合う必要があります。
分割方法には複数の種類がありますが、公平性を保つために不動産を共有名義にして相続するケースがあります。
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。
共有名義の不動産は、売却する際に名義人全員から同意を得なければなりません。
1人でも反対する方がいれば、全員が納得できるよう十分に話し合う必要があるでしょう。

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相続後の不動産売却における注意点2：売却期限

相続した不動産を売り出す際には、売却期限も意識することが大切です。
いつ売却するかによって節税に繋がることもあれば、反対に損をしてしまうこともあります。
ここからは、相続物件の売却期限に関する注意点を解説します。

特例を利用するには3年を目安に売却する

相続不動産の売却では、譲渡所得税（利益に対してかかる税金）の負担を軽減できる特例が用意されています。
主な特例として挙げられるのが、相続税の取得費加算の特例と相続した空き家の3,000万円の特別控除です。
いずれも適用するには3年以内に売却しなければならないため、計画的に売却を進めていく必要があります。
また売却期限以外にも条件が定められているので、それぞれの概要を確認しておきましょう。
相続税の取得費加算の特例
相続税の取得費加算の特例とは、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。
譲渡所得から経費として差し引く取得費の額が多くなることで、譲渡所得税の節税に繋がります。
特例を適用するには、相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却を済ませなければなりません。
相続した空き家の3,000万円の特別控除
相続した空き家を売却した際には、譲渡所得の金額から最大3,000万円まで控除できる可能性があります。
この特例を「相続した空き家の3,000万円の特別控除」と呼び、利用するにはいくつかの要件を満たさなければなりません。
その要件の1つに、相続が開始された日から3年が経過する年の12月31日までに売却することが含まれています。

相続税は相続開始から10か月以内に納めなければならない

相続した不動産の相続税を支払うために、不動産売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
相続税の申告及び納税は、相続が開始された日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。
したがって、不動産の売却代金を相続税の支払いに充てる場合は、10か月以内に売却する必要があります。
仲介による不動産売却の場合、売却を依頼してから引き渡しが完了するまでに3〜6か月程度かかるのが一般的です。
物件によっては1年近くかかるケースもあるので、売却することを決めたら早めに不動産会社へご相談ください。

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相続後の不動産売却における注意点3：媒介契約

不動産会社に仲介を依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約とは、不動産の売却や賃貸借、交換などの取引を不動産会社に依頼する契約です。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選択するかによって売却活動の内容などが異なります。
不動産の立地条件やご事情によって最適な契約方法が異なるので、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
依頼する不動産会社に制限はなく、自分で取引相手を見つけて売買契約を結ぶこともできます。
複数の不動産会社が売却活動を行うため、購入希望者の条件を比較してより好条件で売却しやすい点がメリットです。
ただし一般媒介契約の場合、不動産会社にはレインズへの登録義務や売主への報告義務がありません。
レインズとは、全国の物件情報や取引情報が登録されているオンライン上の不動産情報ネットワークです。
売主への報告義務もないので、販売状況や買主の反応が把握しづらく、物件によっては売却に時間がかかる可能性があります。
需要が高く比較的売却しやすい物件は一般媒介契約、需要が低い物件は専任系の媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、特定の1社のみに仲介を依頼できる契約です。
一般媒介契約のように、複数の不動産会社と並行して契約を結ぶことはできません。
売主自身が見つけた買主とは、不動産会社を介さずに直接売買契約を結ぶことができます。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、5営業日以内にレインズへ物件情報を登録しなければなりません。
あわせて、2週間に1度以上のペースで売主へ販売状況を報告することが義務付けられています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、特定の1社のみに仲介を依頼できる契約です。
3種類の媒介契約のなかではもっとも制約が厳しく、売主自身が見つけた買主と直接売買契約を結ぶことも認められていません。
しかし売主への状況報告が1週間に1度以上と高頻度で、状況にあった売却計画を立てやすいため早期売却が期待できます。
また専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、媒介契約の締結から5営業日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。

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まとめ

相続した不動産を売却するには、まず被相続人から相続人へ名義を変更する相続登記が必要です。
相続登記は、不動産を相続することを知ってから3年以内に行う必要があるので、早めに準備を始めましょう。
また相続物件の売却は、特例が利用できる期限や相続税の納税期限なども意識しながら進めることが大切です。
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