不動産売却でかかる税金を抑えられる「3000万円控除」とは？要件も解説

不動産の売却時には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などの税金が発生します。
とくに、高額になりやすい譲渡所得税については、負担を軽減できる控除制度が設けられているため、ぜひ積極的に利用して節税に繋げましょう。
そこで今回は、不動産売却をおこなった際に利用できる「3000万円控除」の概要や要件、そのほかの特例について解説します。
岡山市全般でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時にかかる税金に利用できる「3000万円控除」とは

冒頭でもお伝えしましたが、不動産売却時に発生する税金のうち、「譲渡所得税」は納税の負担が大きくなりやすい税金です。
ただし、譲渡所得税は、不動産売却をおこなうとかならず発生する税金ではありません。
まずは、そもそも譲渡所得税とはなにか、どのような場合に発生するのかといった基礎知識と、譲渡所得税に利用できる「3000万円控除」の概要について解説します。

譲渡所得税とは

譲渡所得とは、不動産売却によって得た利益のことです。
この「利益」とは、手元に入ってきた売却代金のことではなく、売却代金からさまざまな経費を差し引いて最終的に残った金額を指します。
計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金と購入時に支払った経費の合計です。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用の合計です。
そして、残った譲渡所得に対して、所得税、住民税、復興特別所得税が課されます。
譲渡所得税とは、これら3つの税金の総称です。
譲渡所得税は、あくまで「利益」に対して課されます。
したがって、不動産売却をおこなっても利益を得られなかったり、損失が生じた場合、譲渡所得税は発生しません。

「3000万円控除」とは

「3000万円控除」とは、自宅の売却で得た譲渡所得のうち、最高3,000万円までが非課税になる制度です。
正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
この特例を利用すると、先述した計算式で算出した譲渡所得から、さらに最高3,000万円の控除を受けられます。
一般的な住宅の場合、3,000万円を超える譲渡所得が得られるケースはあまりありません。
したがって、「3000万円控除」を利用すれば、譲渡所得がゼロになるケースがほとんどです。
また、「3000万円控除」は所有期間の長短に関係なく利用できるため、自宅を売却するときには積極的に活用したい特例です。
ただし、特例を利用する場合は、不動産売却をおこなった翌年に確定申告をしなければなりません。

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不動産売却時の税金において「3000万円控除」を利用する際の要件

不動産売却で譲渡所得を得た場合には、「3000万円控除」の特例を利用すれば、税金を抑えられることを前章で解説しましたが、そのためには要件を満たす必要があります。
そこで次に、「3000万円控除」の特例に設けられている要件について解説します。

「3000万円控除」を利用するための要件は6つ！

「3000万円控除」を利用するには、以下の6つの要件をすべて満たさなければなりません。

• マイホームの売却である
• マイホームを売却した年の前年と前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例の適用を受けていない
• マイホームを売却した年の前年と前々年に、マイホームの買い替えに関する特例の適用を受けていない
• 収用などに関する特別控除の特例の適用を受けていない
• 災害により家屋が滅失した場合、その敷地に住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する
• 親族間での売買ではない

なお、転勤などで現在は住んでないマイホームを売却するケースもあるでしょう。
その場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すれば適用を受けられます。

要件を満たしても適用しないケース

上記の要件を満たしていても、「3000万円控除」が適用しない場合もあります。
たとえば、以下のようなケースです。

• 「3000万円控除」を利用することだけを目的に住んでいた家
• マイホームを新築する期間の仮住まいや一時的な目的で住んでいた家
• 趣味や娯楽、保養のために所有していた別荘

上記のような不動産を売却しても「3000万円控除」を利用できないため注意が必要です。

「3000万円控除」を利用できる具体例

「3000万円控除」は、マイホームの売却に利用できる特例であるため、現在住んでいる家については問題なく適用されます。
また、単身赴任の方で、配偶者が住んでいる家も問題ありません。
店舗を兼ねた自宅や、部分的に第三者に貸している場合でも適用可能です。
ただし、控除を受けられるのは「自宅」部分のみで、店舗や貸している部分については、適用されません。

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不動産売却時にかかる税金を抑えれる3000万円控除！適用されるそのほかの特例

前章で解説した「3000万円控除」は、マイホームの売却時に利用できる特例ですが、そのほかの場合でも3000万円の控除を受けることができる特例があります。
そこで最後に、マイホームの売却以外で3000万円の控除が可能になる特例について解説します。

相続した不動産を売却するケース

親が亡くなり、空き家となった実家を相続するケースはよくあります。
相続した空き家は売主のマイホームではないため、売却しても先述した「3000万円控除」の要件を満たしません。
しかしこの場合、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
この特例の要件は、以下のとおりです。

• 被相続人がマイホームとして居住していた
• 昭和56年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）ではない
• 相続が発生する直前に被相続人以外の方が居住していない

なお、この特例を利用する場合は、令和9年12月31日が売却期限です。

共同名義の不動産を売却するケース

マイホームを夫婦などの共同名義で所有しているケースも少なくありません。
その場合も、「3000万円控除」を利用できます。
ただしこの場合の控除額は、共有者全員で3,000万円ではなく、共有者1人につき最高3,000万円です。
共同名義の不動産を売却した場合、譲渡所得を共有者の所有権持分に応じて算出します。
そして、それぞれの譲渡所得のうち3,000万円までが非課税になります。

マイホームを取り壊したあとに売却するケース

住んでいた建物を解体し、土地だけを売却する場合にも、以下の要件を満たせば3,000万円の控除を受けられます。

• 建物を解体した日から1年以内にその土地の売買契約を結ぶ
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する
• 解体してから土地の売買契約を結ぶまで第三者に貸したりほかの目的で使用したりしていない

なお、建物の一部を取り壊し、敷地の一部を売却したときに、残った建物が住める状態である場合は適用外となるため、注意が必要です。

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まとめ

不動産売却で譲渡所得（利益）を得ると、その利益に対して税金が課されますが、「3000万円控除」を利用すれば最高3,000万円まで非課税になります。
ただし、マイホームの売却であることが原則で、ほかの特例を受けていないことや親族間取引でないことなど要件を満たさなければなりません。
居住しているマイホームでなくても、相続した空き家や、建物の解体後に売却する場合に要件を満たせば3,000万円の控除を受けられる可能性があるため、要件を確認して積極的に利用しましょう。
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