中古マンション売却時に築年数はどう影響するのか？売り時についても解説

中古マンションの売却を検討する際、築年数が古い物件は売れにくいのではないか、と不安になる方も多いのではないでしょうか。
どれくらいの築年数であれば売りやすいのか、売り時についても知っておきたいですよね。
そこで今回は、中古マンションの築年数が売却時の価値にどう影響するのか、中古マンションの売り時や築年数の古いマンションの価値について解説します。
岡山市全般で中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンション売却に築年数は影響する？価値が決まるポイント

建物は、年月の経過とともに劣化していくため、中古マンションの資産価値も下がっていくのは自然なことです。
では、この資産価値について、中古マンションの場合はなにを基準にして決まるのでしょうか。
そこでまずは、中古マンションの資産価値を決めるポイントについて解説します。

マンションの資産価値を決めるポイント

一戸建ての資産価値は、建物と土地のそれぞれの資産価値を合算したものであることが想像できます。
区分マンションの場合は、使用している専用部分のみで資産価値が決まるとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
マンションの資産価値は、専用部分だけで決まるのではありません。
マンションの資産価値は、以下の3つで構成されます。

• 区分所有権
• 敷地権の共有持分
• 建物の共有持分

どういうことなのか、順番に解説します。
区分所有権
マンションは、1棟の建物のなかに区分された部屋が複数あり、その部屋にはそれぞれ所有者がいます。
そしてその所有者のことを、区分所有者といいます。
区分所有権とは、マンションを区分し独立した部分の所有権のことです。
敷地権の共有持分
敷地権とは、マンションの敷地に関する権利のことです。
一戸建ての場合は土地と建物を別々に登記しますが、マンションの場合は区分所有権と敷地権が一体化しており、切り離すことはできません。
そして、マンションが建っている敷地は区分所有者の共有となるため、その共有持分は区分所有者の資産となります。
建物の共有持分
1棟の建物のなかには、エントランスや廊下、階段、エレベーターなど、区分所有者が共同で利用する部分があります。
この部分を共有部分といい、区分所有者全員の共有持分となります。
これら3つが区分所有者の資産であり、マンションの価値を決めるうえでの重要なポイントなのです。

土地の資産価値はほぼ下がらない

先述のとおり、中古マンションの資産価値は築年数の経過とともに下がるのが一般的です。
しかし、マンションが建っている土地の資産価値が築年数の経過とともに下がることはありません。
なぜなら、土地は建物のように年月の経過によって劣化するものではないためです。
したがって、中古マンションの売却時に築年数が資産価値に影響するのは建物だけであり、土地の資産価値には影響しないことを覚えておきましょう。

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中古マンション売却に築年数は影響する？売り時な築年数

中古マンションを売却するにあたり、どれくらい年数が経っているマンションが売れやすいのかを知っておくと売却の計画を建てる際の参考になりますよね。
そこで次に、中古マンションの築年数における売り時について解説します。

築5年以内は高く売れる可能性が高い

中古マンションを高値で売りたい場合は、築5年以内がおすすめです。
築5年以内の中古マンションであれば、内装や設備も新しく、きれいに使っていれば見た目も新築マンションとそれほど変わらない物件も多く見られます。
しかし、マンションの価格は築1年から急落します。
新築マンションに住みたいけれど予算オーバーで購入できないといった買主にとっては、築浅物件は魅力です。
つまり、好条件で売却できる可能性があるのです。
人気エリアでは、購入価格より高く売れたケースもあります。
したがって、少しでも高値で売却したいなら、築5年以内が売り時です。

築6年～10年は成約率が高い

築6年を超えると、価格が下落するだけでなく、内装や設備にも使用感が現れ、築浅物件とはいえないかもしれません。
しかし、築6年～10年は取引の成約率が高い傾向にあります。
これは、状態の良い物件を少しでも安く購入したい、と考える買主が多いからでしょう。
また、所有期間が5年を超えると、売却で得た譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率が大幅に下がります。
中古マンションを売却した際の税金を抑えたいという方は、築5年を超えたタイミングで、少しでも築年数が浅いうちに売り出すと、好条件で売れる可能性が高まります。

築15年～25年が売り時

築15年～25年の中古マンションは、資産価値の下落が緩やかになり、築25年を超えると、価格も下げ止まりとなります。
安い価格で中古マンションを購入したいと考える買主も多いため、この時期は売却しやすい売り時だといえます。
また、水回りなどの設備の耐用年数が切れる前であれば、リフォームせずに売却できる可能性も高いです。
築25年を過ぎると、成約率も低くなるため、それまでに売却することを検討しましょう。
このように、中古マンションは、築年数によって高値で売れる時期、売却しやすい時期があります。
高値で売りたい場合は築5年以内、また価格が下げ止まりする前の築25年までが売り時だといえるでしょう。

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中古マンション売却に築年数は影響する？築30年以上でも売れる！

中古マンションは、築25年までが売り時であることを前章で解説しましたが、では、築30年以上のマンションは売れないのでしょうか。
そこで最後に、築30年以上の中古マンションの売却について解説します。

築30年以上のマンションでも売却できる

築30年以上になると、どうしても建物の劣化が生じています。
見た目が古いため、「大きな地震が起きたら倒壊するかもしれない」と、耐震性能に不安を感じる買主も少なくありません。
しかし、現行の新耐震基準が施行されたのは1981年であるため、築30年程度であれば基準を満たしています。
また、マンションでは、約15年周期で大規模修繕工事をおこなうのが一般的です。
築30年というと、2回目の大規模修繕工事をおこなう時期です。
大規模修繕工事の前は価格が下がる傾向にありますが、工事のあとは外観や共用部分がきれいになっています。
大規模修繕工事の前より内覧時の印象が良くなり、損傷していた部分も修繕されているため、それをアピールすることで売却しやすくなりますよ。

人気エリアは高値売却も望める

不動産売買において、交通アクセスや生活の利便性が高いエリアは人気があります。
築30年以上の中古マンションでも、駅に近かったり、周辺に商業施設が多かったりと、年代を問わず暮らしやすいエリアの場合は、買主が見つかりやすいでしょう。
また、人気エリアでは、築年数が古くても見た目がきれいであれば高値売却が望めます。
「古すぎて売れないかもしれない」と諦める必要はないため、前抜きに売却を検討しましょう。

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まとめ

中古マンションの資産価値は、建物の区分所有権と土地の共有持分、建物の共有持分の3つで構成されており、築年数が売却に影響するのは建物の部分です。
建物は築年数の経過とともに劣化するため、資産価値も下落します。
築25年までが売り時だといわれていますが、築30年以上の中古マンションでも売却できるため、築年数が古いマンションを売却したい場合は早めにご検討されてはいかがでしょうか。
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