不動産売却でかかる税金の種類は？計算方法や対策も解説

不動産売却時、いくらで売れるのかという点に着目しがちです。
しかし、かかる税金についても理解を深めておく必要があります。
今回は、土地や建物を売るときにかかる税金の種類や計算方法、利用できる控除や対策について解説します。
岡山市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

税金対策をするなら知っておきたい不動産売却でかかる税金の種類

まずは、税金対策をするなら知っておきたい、不動産売却でかかる税金の種類について解説します。

種類1：印紙税

種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収証などの課税文書にかかる税金となります。
土地や建物を売るときは、売買契約書に対して印紙税が必要です。
一般的に売買契約書は、売主と買主が1通ずつ保管することになります。
そのため、印紙税はそれぞれ負担するのが一般的です。

種類2：登録免許税

登録免許税も、かかる税金の種類の一つです。
登録免許税とは、登記の際にかかる費用となります。
不動産取引に関係する主な登記は、所有権移転登記や抵当権抹消登記です。
所有権移転登記は、土地や建物の名義変更（所有権移転）をするための手続きで、費用は買主が負担するのが一般的となります。
抵当権抹消登記とは、土地や建物に対して金融機関が設定している、抵当権を抹消するための手続きです。
抵当権が設定されている不動産は、抹消手続きをおこなわないと売ることができません。
住宅ローンを使って土地や建物を購入する場合、お金を貸した金融機関が、その不動産を担保にします。
もし返済が不可となったとき、担保にしている土地や建物を売り、貸したお金を回収する仕組みです。
抹消の条件が住宅ローンの完済なので、不動産売却時に残債がある場合は、完済と抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。
そのため、抵当権抹消登記の費用は売主が負担するのが一般的です。

種類3：譲渡所得税

かかる税金の種類として、譲渡所得税も挙げられます。
譲渡所得税とは、所得税（復興特別所得税）と住民税を総称したもので、不動産売却で利益が生じたときにかかる税金です。
利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じた金額が課税されることになります。
税金対策をおこなう場合は、譲渡所得をなるべく小さくすることがポイントです。

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税金対策をするならチェック！不動産売却でかかる税金の計算方法

続いて、税金対策をするならチェックしておきたい、不動産売却でかかる税金の計算方法について解説します。

印紙税の計算方法

印紙税の金額は、売買契約書に記載されている売買価格によって、下記のとおり異なります。

• 売買価格500万円～1,000万円以下：1万円
• 売買価格1,000万円～5,000万円以下：2万円
• 売買価格5,000万円～1億円以下：6万円
• 売買価格1億円～5億円以下：10万円

売買価格が大きいほど、納める印紙税の金額も高くなります。
現在は不動産取引における売買契約は、一定の条件を満たせば電子契約が可能です。
電子契約によって契約を締結した場合、文書を作成したことに当てはまらないため、印紙税税は不要となります。
ただし、電子契約に対応していないところもあるため、対策の一つとして押さえておいてください。

登録免許税の計算方法

先述のとおり、売主側で負担する登録免許税は、抵当権抹消登記の費用です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産一つにつき1,000円となります。
もし土地と建物をセットにして引き渡した場合、2,000円が必要ということです。
また、登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的となります。
専門家に依頼すると、その報酬も必要なので、別途費用が必要です。
抵当権抹消登記は売主自身でおこなうこともできるので、専門家に依頼しなければ登録免許税のみの負担で済み、税金対策につながります。
しかし、登記の手続きは専門的な知識を要する場面が多く、混乱してしまう恐れがあるでしょう。
そのため、司法書士へ依頼するのが一般的となっています。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まずは不動産売却益となる譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われたお金のことです。
買主から受け取ったお金がそのまま譲渡所得になるわけではなく、そこから取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。
取得費とは、土地や建物を購入したときに支払った費用のことです。
建物の建築費用や印紙税、不動産取得税や仲介手数料などが挙げられます。
また、建物は築年数の経過によって価値が減少するため、減価償却費の計算も必要です。
減価償却費の計算式は、下記のとおりです。
購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造や用途によって異なり、木造の居住用不動産であれば、0.031を当てはめます。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことです。
仲介手数料や印紙税、登録免許税などが挙げられます。
譲渡所得が計算できたら、下記のとおり所有期間に応じた税率をかけると、譲渡所得税を算出することが可能です。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍近く異なります。

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不動産売却でかかる税金を節約するための対策や控除

最後に、不動産売却でかかる税金を節約するための、対策や控除について解説します。

対策や控除1：3,000万円の特別控除

利用できる税金対策や控除としてまず挙げられるのが、3,000万円の特別控除です。
3,000万円の特別控除とは、条件を満たすことによって、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例となります。
この控除を利用して譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。
3,000万円の特別控除は利用できる方が多く、税金対策として有効的な点が魅力です。

対策や控除2：所有期間が10年を超える場合の軽減税率

所有期間が10年を超える不動産を売るときは、譲渡所得に対する軽減税率を適用することができます。
長期譲渡所得の税率より低い税率を用いることができ、効率的に節税することが可能です。

取得費加算の特例

相続した不動産を売却するときは、取得費加算の特例があります。
取得費加算の特例とは、支払い済みの相続税を取得費に盛り込むことができる特例です。
先述のとおり、譲渡所得税を節約するためには、譲渡所得を小さくする必要があります。
相続税を加算することによって譲渡所得を少なくでき、納める譲渡所得税の負担を抑えることが可能です。

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まとめ

不動産売却では印紙税や登録免許税、譲渡所得税などさまざまな税金がかかります。
そのなかでも譲渡所得税の計算は少し複雑なので、いくつかのステップにわけて算出するのがおすすめです。
土地や建物を売ったときにかかる税金は高額になることもありますが、3,000万円の特別控除や軽減税率、相続税の取得費加算といった特例を用いることによって税金対策につながります。
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