権利証とは？紛失した場合の不動産売却の方法や注意点を解説

土地や建物を所有している方にとって、権利証はとても大切な書類です。
不動産売却時にも必要となるので、大切に保管しておかなければなりません。
しかし、いざ必要となったタイミングで探してみると「紛失していた…」というケースがあります。
今回は権利証とはなにか、紛失した場合の不動産売却の方法や、注意点について解説します。
岡山県全域で、土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

紛失したらどうなる？不動産売却における権利証とは？

まずは、権利証とはなにかについて解説します。

権利証とは？

権利証とは、土地や建物の所有者を証明したり、登記の際に必要になったりする書類です。
一般的に広く権利証と呼ばれていますが、あくまでも呼称であり、正式名称では登記済証となります。
不動産の所有者しか持っていない、とても重要な書類の一つです。
不動産売却時に使うため、紛失しないよう保管しておく必要があります。

昔と今の違いとは？

不動産登記法は、明治32年に施行された法律です。
当時は土地や建物の情報が記載された和紙に、法務局が「登記済」という朱印と、登記した年月日、受付番号などが記載されていました。
当時は不動産に関係する書類を作成する際、威厳を持たせるため、司法書士が毛筆を使い表紙や外装を装飾したものが多く存在します。
しかし、平成17年の法改正にともない、現在は登記識別情報として交付されています。
登記識別情報は書類サイズの用紙に、土地や建物の概要が記載され、下部に目隠しシールが貼られた仕様です。
目隠しシールの下には、登記識別情報が12桁のアラビア数字と、記号が書かれており、権利証と同じ役割を持ちます。
登記識別情報とは、登記名義人となった申請人ごとに設定されるものです。
たとえば土地と建物をそれぞれ1つずつ取得した場合、合計で2つの情報が通知されます。
登記識別情報は個人を特定する大事な情報なので、他人に知られないよう保管しておかなければなりません。
ちなみに目隠しシールは、一度剥がすと再接着ができないため、注意が必要です。

必要な理由とは？

不動産売却時に権利証や登記識別情報が必要な理由は、売却の意思確認や登記に必要なためです。
権利証の情報をもとに、所有者が売主本人であることや、売却する意思を確認します。
登記とは土地や建物の所有者や権利関係の情報を法務局に登録することです。
不動産売却では、土地や建物の所有者が売主から買主に変更されるため、登記の手続きが必要となります。
権利証は決済日に司法書士から提出が求められるので、あらかじめ準備なさってください。

紛失したどうなる？

紛失してしまうと、再発行することができません。
また、登記識別情報に変更することも不可となります。
一度しか発行されない書類・情報のため、紛失しないよう大切に保管することが重要です。
ただし、なくしてしまったからといって、土地や建物の所有権を失うわけではないので安心してください。
不動産売却をする際は、いくつかの方法を用いて手続きを進めることになります。

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権利証を紛失してしまった場合の不動産売却の方法

続いて、権利証を紛失してしまった場合の、不動産売却の方法について解説します。

方法1：事前通知制度を使う

方法としてまず挙げられるのが、事前通知制度を使うことです。
事前通知制度とは、登記所が本人に対して本人確認の通知をする方法となります。
売主が登記を申請したあと、登記所から「売主から登記の申請がありました」という旨の書類が、郵送で届く仕組みです。
郵送されてきた書類に、本人が必要事項を記入したり押印をしたりして、2週間以内に返送します。
登記所が送付した書類に対して、返信があれば、本人として認められます。

方法2：司法書士などの専門家に本人確認をしてもらう

司法書士などの専門家に本人確認をしてもらうことも、方法の一つです。
司法書士や弁護士などの専門家と面談をおこない、所有者だということを証明してもらいます。
本人だということを証明できれば、権利証を紛失してしまっても不動産売却が可能です。
ただし、専門家に依頼するため、数万円～十数万円の費用がかかります。
また、本人だと確認できるまでに時間がかかるため、紛失したタイミングで速やかに依頼することが重要です。

方法3：公証人に認証を依頼する

方法として、公証人に認証を依頼することも挙げられます。
公証人役場に足を運び、必要書類を提出したり面談をしたりして本人確認をおこなう方法です。
公証人役場に足を運ぶ手間が生じるものの、専門家に依頼するより費用を抑えることができるでしょう。
認証してもらうことによって、権利証を紛失している状態でも、土地や建物の所有権移転登記が可能になります。

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不動産売却で権利証を紛失してしまったときの注意点

最後に、不動産売却で権利証を紛失してしまったときの、注意点について解説します。

注意点1：事前通知制度にはリスクが生じる

注意点としてまず挙げられるのが、事前通知制度にはリスクが生じることです。
早いタイミングで紛失に気付いたとしても、登記をおこなう予定がなければ、事前通知制度を利用することはできません。
売買契約が成立して、所有権移転登記の申請をしてから、登記所より書類が発送されるためです。
登記が完了するには、2週間～1か月ほどかかりますが、買主はすでに購入代金をすべて支払っています。
しかし、登記はあらかじめ定められた期間内に申請が必要です。
もし売主に悪意があった場合、本人確認の申請をせず、所有権を移転させないという事態が起こる可能性があります。
買主にとってリスクが高くなるので、そのような不動産を購入するケースはほとんどないといえます。

注意点2：公証人による認証は手間がかかる

公証人による認証は手間がかかることも、注意点の一つです。
公証人を利用する場合、所有者の本人確認後、決済のタイミングで関係者が公証人役場に足を運ばなければなりません。
所有権移転登記が完了するまでに時間や手間がかかるので、利用する方は少ないといえるでしょう。

注意点3：本人確認ができる司法書士が限られる

注意点として、本人確認ができる司法書士が限られることも挙げられます。
不動産売却で本人確認ができるのは、委任された手続代理人のみです。
そのため、売主の知人の司法書士を選任することはできません。
専門家に支払う報酬を節約したいという方もいらっしゃることと思いますが、依頼できる司法書士が限られるため注意が必要です。

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まとめ

権利証とは、土地や建物の所有者を証明したり登記の際に必要になったりする書類で、なくしてしまった場合でも再発行ができません。
万が一紛失してしまった場合は、事前通知制度を利用したり司法書士などの専門家に本人確認をしてもらったり、公証人に認証してもらったりすれば不動産売却が可能となります。
事前通知制度にはリスクが生じることや、公証人による認証には手間がかかること、本人確認ができる司法書士が限られることなどが注意点です。
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